По общему правилу купить недвижимость в Чехии может любое физическое лицо независимо от гражданства и любое юридическое лицо независимо от страны, где оно создано. Отдельно проверяют дееспособность сторон и ограничения на распоряжение конкретным объектом. Для граждан России и Беларуси к этому добавляются санкционные и банковские проверки. Ниже — что важно знать до первого платежа.
| Параметр | Что известно |
|---|---|
| Кто может купить | любое физлицо независимо от гражданства; юрлицо — независимо от страны создания |
| ВНЖ за покупку | нет: квартира не основание для пребывания |
| Налог на приобретение | отменён (закон 386/2020 Sb.) |
| Налог на недвижимость | ежегодный, по состоянию на 1 января; декларация обычно до 31 января |
| Доход от аренды | § 9 закона о подоходном налоге: доход минус расходы или норматив 30% |
| Кадастр | запись не раньше чем через 20 дней после уведомления участников |
| Граждане РФ и РБ | санкционная и банковская проверка до аванса |
Может ли иностранец купить квартиру в Чехии без ВНЖ?
Да. Портал госуслуг Чехии прямо указывает: покупать и продавать недвижимость в принципе может любое физическое лицо, независимо от гражданства, а юридические лица — независимо от того, по праву какой страны они созданы. Чешский ВНЖ для этого не нужен. Люди с ограниченной дееспособностью, например несовершеннолетние, распоряжаются недвижимостью только с согласия суда. Для отдельных участков земли могут действовать особые ограничения — их проверяем по конкретному объекту.
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Чехии?
Нет. Отдельного ВНЖ за покупку жилья в Чехии нет, и собственность не заменяет основание пребывания: работу, бизнес, учёбу или семью. Собственное жильё пригодится, когда основание у вас уже есть, — как документ о жилье для заявления. Подробно об основаниях — на странице ВНЖ Чехии.
Как проходит покупка: по шагам
- Стороны и деньги. До бронирования устанавливают продавца, покупателя и конечных владельцев, проверяют санкционные списки и происхождение денег.
- Объект. Берут свежую выписку из кадастра: собственник, залоги, сервитуты, запреты и незавершённые изменения. Документы и состояние квартиры проверяет независимый специалист.
- Договор. Письменный договор с условиями возврата аванса, способом расчёта и моментом, когда деньги переходят продавцу. Кадастровое ведомство (ČÚZK) рекомендует готовить договор с адвокатом или нотариусом.
- Хранение денег (úschova). Если деньги хранятся у адвоката, проверяют его, отдельный счёт и подтверждения. С 2026 года у Чешской адвокатской палаты есть гарантийный фонд, но он ограничен: 2,5 млн Kč на одно хранение, для цены жилья — 5 млн Kč, с условиями и возможным пропорциональным удовлетворением. Это не страховка всей суммы.
- Кадастр. Переход права собственности регистрируют в кадастре. Ведомство решает не раньше чем через 20 дней после отправки уведомления затронутым лицам. Это защитный период, а не обещание закончить сделку за 20 дней.
- Передача. После записи и расчёта подписывают акт передачи, фиксируют показания счётчиков, переоформляют услуги, страховку и налоговые обязанности.
Какие налоги платит владелец?
При покупке. Налог на приобретение недвижимости отменён законом 386/2020 Sb. НДС может входить в цену при покупке у застройщика: с 1 июля 2025 года действует новое правило о первом облагаемом отчуждении завершённого объекта в течение 23 месяцев, и всё зависит от статуса продавца и объекта.
При владении. Ежегодный налог на недвижимость считают по состоянию на 1 января. Декларацию обычно подают до 31 января года, следующего за покупкой или изменением; если ничего не менялось, подавать её каждый год не нужно. Ставка зависит от объекта и коэффициента муниципалитета. Регистрация физлиц по подоходному налогу отменена с 1 января 2024 года, но это не отменяет деклараций и других налогов.
При продаже. Доход физлица может быть освобождён от налога, если вы жили в квартире 2 года или владели ею достаточно долго: для купленного до 31 декабря 2020 года — 5 лет, для купленного с 2021 года — 10 лет. Есть дополнительные условия, и для бизнес-использования правила другие.
Как сдавать квартиру в аренду, если вы нерезидент?
Доход от обычной сдачи жилья физлицом облагается по § 9 закона 586/1992 Sb.: налоговая база — доход минус расходы. Вместо фактических расходов можно взять норматив 30% (не больше 600 000 Kč) — это не ставка налога, а способ посчитать базу. Ставка подоходного налога физлица — 15%, с части годовой базы выше 1 762 812 Kč — 23%.
Налоговый нерезидент платит в Чехии налог с доходов из чешских источников, и аренда чешской квартиры к ним относится. Гражданство и наличие ВНЖ не определяют налоговое резидентство. Сдачу туристам на короткий срок считают по другим правилам, и этот расчёт к ней не применяют. Нюансы удержания налога арендатором, налогового представителя и договоров об избежании двойного налогообложения проверяем по вашему случаю — универсального ответа первоисточники не дают.
Как получать аренду и платить коммуналку без ВНЖ?
Это самая частая боль владельцев. По опыту владельцев в 2026 году без ВНЖ трудно открыть чешский счёт, а значит — получать аренду и платить за услуги. Единого разрешённого маршрута для всех нет; решения зависят от вашего гражданства, банка и санкционного статуса.
- Счёт на своё имя. Требования банков разные: один из крупных банков прямо требует от граждан стран вне ЕС документ о пребывании, другие проверяют связь клиента с Чехией и происхождение денег. Заранее открытие не гарантировано.
- Управляющая компания. Собирает аренду, оплачивает расходы квартиры и отчитывается. На рынке это обычно около 10% месячной аренды, ремонт и поиск жильца — отдельно. Договор должен описывать полномочия, лимиты расходов и отчётность. Управляющий не снимает с собственника налоговые обязанности.
- Счёт на знакомого. Рискованно: деньги юридически принадлежат ему, вопросы банка и налоговой тоже достанутся ему, а вы теряете контроль.
- Компания-владелец. Об этом — ниже.
Каждый вариант согласуют по счёту, валюте, назначению платежа, комиссиям и санкционному статусу банка. Санкции ЕС касаются не только вкладов: ограничения распространяются и на платёжные услуги, криптовалютные сервисы и электронные деньги, поэтому обещать конкретный маршрут перевода нельзя.
Можно ли владеть квартирой через s.r.o.?
Да, юридическое лицо может приобретать недвижимость. Но компания — это отдельные расходы и обязанности: бухгалтерский учёт и годовая отчётность обязательны даже без продаж, налог на прибыль — 21%, отдельно облагается распределение прибыли владельцу. Банк компании проверяет конечного владельца и происхождение денег так же строго, как у физлица. Компания не даёт права на пребывание и не освобождает от санкционных проверок. Как открыть компанию — на странице фирма в Чехии, юридический адрес — здесь.
Дадут ли ипотеку иностранцу?
Некоторые банки принимают ипотечные заявки иностранцев и учитывают зарубежные доходы, но одобрение конкретного заявителя, особенно без ВНЖ, не гарантировано. Прежде чем вносить аванс, получите письменное предварительное решение банка.
Недвижимость в Чехии для граждан России и Беларуси
Общее правило о покупке не делает исключений по гражданству, но к сделке с участием граждан РФ и РБ добавляются проверки, которые нельзя пропустить:
- Санкционные списки. Проверяют все стороны и конечных владельцев по спискам ЕС и по национальному чешскому списку. О санкционном имуществе по закону 69/2006 Sb. сообщают в Финансово-аналитическое управление (FAÚ).
- Банк и расчёты. Банк может отказать в операции по своей политике, даже если санкции её не запрещают. Способ оплаты согласуют до подписания договора.
- Структура. Ни s.r.o., ни управляющий автоматически не освобождают от санкционных ограничений. Структуру проверяем до сделки, а не после.
Мы не обещаем, что сделка или перевод денег пройдут: решения принимают банк, кадастр и, при необходимости, FAÚ. Мы проверяем риски до невозвратного платежа и честно говорим, если вариант не работает. Право собственности не даёт права въезда или ВНЖ — правила подачи для граждан РФ и РБ описаны на странице ВНЖ Чехии.
Стоимость
| Услуга | Что входит | Цена | |
|---|---|---|---|
| Проверка сделки до аванса | Стороны и конечные владельцы, санкционные списки, выписка из кадастра, договор и условия возврата аванса, способ расчёта. | по запросу | |
| Сопровождение покупки | Договор, хранение денег (úschova), подача в кадастр и передача квартиры. | по запросу | |
| Сдача и управление из-за рубежа | Модель получения аренды и оплаты счетов, договор с управляющим; объясняем, какие налоговые обязанности остаются за собственником. | по запросу | |
| Компания для владения недвижимостью | Оценка, нужна ли s.r.o., её регистрация, юридический адрес и сопровождение заявки в банк. | по запросу |
Цена зависит от объекта, схемы владения и того, где вы живёте. Называем её после консультации, до оплаты. Госпошлины, услуги нотариуса или адвоката и банковские комиссии оплачиваются отдельно. Услуги оказываем вместе с партнёрами в Чехии; решения по сделке и счёту принимают кадастр и банк.
Покупка не даёт права на пребывание: основания для жизни в стране — на странице ВНЖ Чехии, документ о жилье для заявления — на странице прописка в Чехии, общий обзор — в гайде по Чехии.
Часто задаваемые вопросы
Официальные источники
- Портал госуслуг: условия покупки и продажи недвижимости — проверено 15.11.2026
- Портал госуслуг: налоги при покупке, продаже и владении — проверено 15.11.2026
- Финансовая служба: доход арендодателя — проверено 15.11.2026
- Портал госуслуг: запись в кадастр — проверено 15.11.2026
- Чешская адвокатская палата: адвокатское хранение и фонд — проверено 15.11.2026
- FAÚ: обязанность сообщать о санкционном имуществе — проверено 15.11.2026