Ирина П. купила квартиру в черногорском Баре в 2008 году. 18 лет подряд приезжала на сезон, платила налоги, привозила семью и друзей, визаранила через Боснию или Албанию. ВНЖ не оформляла — не было необходимости. В 2026 году, на фоне нового закона об иностранцах и ожидаемого введения виз, она готова продать недвижимость и уехать на Северный Кипр. Законодательные изменения последних месяцев выдавливают из страны тех, кто был ей лоялен почти два десятилетия.
Содержание
18 лет в Черногории без единого боравака
Ирина — из тех, кого в сообществе называют «сезонными жителями». Владеет недвижимостью, приезжает на 4–5 месяцев в году, тратит деньги в местной экономике, но вид на жительство не оформляла. До 2026 года для такого формата жизни ВНЖ действительно был не нужен.
«18 лет тому назад купила в ЧГ квартиру, налоги платила, деньги тут тратила, ездила каждый год, гостей приглашала, дети тут летом росли, ну, визаранила... ВНЖ не делала — было ни к чему.»
Схема работала просто. Между Россией и Черногорией действует Споразум — двустороннее соглашение, которое устанавливает лимит 30 дней непрерывного пребывания, но не вводит ограничение 90/180, привычное для шенгенской зоны. Визаран — выезд и въезд через границу — обнуляет счётчик. Основной маршрут — поездка в Требинье (Босния и Герцеговина), негласное правило — провести за границей 2–3 часа.
Ирина работала онлайн, приезжала на весь купальный сезон с июня по октябрь и жила в собственной квартире. Формат был удобным, предсказуемым и не требовал бюрократии. Бар — город, который опытные резиденты рекомендуют как оптимальное место для жизни в Черногории: на 30% дешевле Будвы по жилью и повседневным расходам, широкие улицы, пляжи в радиусе 5–10 км. Именно в Баре сосредоточена значительная часть русскоязычных собственников, купивших недвижимость в конце 2000-х — начале 2010-х.
«Мне ни ВНЖ, ни ПМЖ не нужен. Мне нужно, чтобы 4–5 месяцев купального сезона я могла проводить на море.»
Для более детального разбора правил визарана и безвиза рекомендуем статью о визаранах в Черногории.
Что изменилось в 2025–2026 годах
Проблемы накапливались постепенно. За полтора года произошло три ключевых изменения.
Потеря шенгена. В 2025 году у Ирины закончился 5-летний шенген. Маршрут визарана через Шкодер (Албания), который она использовала ранее, оказался закрыт. Для визарана через Албанию необходим действующий шенген или национальная виза — без него пограничный пункт Божай не пускает. Остался маршрут через Боснию — Требинье.
Новый закон об иностранцах. В начале 2026 года принят закон, который установил минимальную стоимость недвижимости для получения ВНЖ — 150 000 EUR по кадастровой оценке. Для фирм введены минимальные налоги от 5 000 EUR в год. Закон опубликован в Служебном вестнике (Sluzbeni list), но подзаконные акты (правильники) на момент написания статьи ещё не вышли.
Подробный разбор нового закона и его последствий — в основной статье о законе 2026 года.
Ожидаемое введение виз. Консенсус в русскоязычных чатах: визы для граждан РФ будут введены с 30 сентября 2026 года. Споразум предусматривает уведомление за 90 дней, то есть официальное решение должно быть объявлено не позднее начала июля. Если визы введут, визараны в текущем виде станут невозможны — каждый въезд потребует оформления визы стоимостью около 40 EUR, подачи в консульстве в Москве и ожидания 10–14 дней.
Подробнее о визовом режиме и перспективах — в статье о визах для россиян.
Для Ирины, которая привыкла покупать билет в июне и лететь, каждое из этих изменений по отдельности было управляемым. Вместе они создали ситуацию, в которой её 18-летний уклад жизни оказался под угрозой. Апрельская запись в чате зафиксировала момент перелома: билеты на июнь–октябрь уже куплены, но с сентября обещают визы, и что делать дальше — непонятно.
Почему ВНЖ «не стоит 200 тысяч»
Почему Ирина не оформит ВНЖ по недвижимости, раз квартира уже есть? Причин несколько.
«ВНЖ долго, дорого, хлопотно, по нынешним правилам — не стоит 200 тысяч, и не могу жить 11 месяцев в году. И потому что друзьям, владеющим недвигой более 200 тыс. ценой отказали — после всех мытарств и затрат.»
Стоимость недвижимости. По новому закону, минимальный порог для ВНЖ по недвижимости — 150 000 EUR (кадастровая оценка). На практике, по словам Ирины, знакомым отказывали в ВНЖ даже при стоимости недвижимости выше 200 000 EUR. Если квартира Ирины не дотягивает до порога или находится в «серой зоне» кадастровой оценки — путь к ВНЖ закрыт.
Сроки. По данным сообщества, оформление боравака (ВНЖ) занимает 3–5 месяцев: около 3 месяцев ожидание вызова на подачу документов, затем около 2 месяцев после подачи. Для человека, который приезжает на 4–5 месяцев, половину сезона можно провести в бюрократических очередях.
Требование проживания. ВНЖ предполагает постоянное проживание в стране. Ирина не может и не хочет жить в Черногории 11 месяцев в году — у неё другая жизнь, другая работа, другой ритм. Сезонный формат 4–5 месяцев не вписывается в логику боравака.
Непредсказуемость. Подзаконные акты к новому закону ещё не опубликованы. Юристы расходятся в трактовках. Вкладывать время, деньги и нервы в процесс, правила которого могут измениться в любой момент, — рискованно.
Важный нюанс: норма 150 000 EUR касается только новых ВНЖ. Для тех, кто уже имеет боравак, по мнению участников сообщества, закон обратной силы не имеет — продление идёт по старым правилам. Но для Ирины, которая никогда не оформляла ВНЖ, это неприменимо.
«Меня тихо выдавливают из страны»
«Меня тихо выдавливают из страны. Не понимаю — кому это нужно. Но вода дырочку найдет, так что когда станет совсем невозможно — продам тут свою недвижимость, куплю на Сев. Кипре.»
Ирина — не нелегал, не «визараннер по серым схемам». Она — собственник недвижимости, который 18 лет платил налоги, вкладывал деньги в местную экономику и приглашал туристов. С точки зрения экономики такие люди — чистый плюс для страны: они платят за содержание жилья, коммуналку, тратятся в магазинах и ресторанах, не нагружают систему здравоохранения и образования.
Законодательство в 2026 году, однако, не делает различий между «лояльным сезонным жителем с 18-летним стажем» и «туристом, приехавшим впервые». По данным чатов, сезонные жители — самая уязвимая категория при ужесточении правил. У них нет боравака, который защитил бы от изменений. Нет фирмы, через которую можно получить ВНЖ по другому основанию. Есть только недвижимость, которая раньше была достаточным якорем, а теперь — нет.
Ирина не одинока. По данным сообщества, ужесточение закона об иностранцах стало причиной отъезда в 8 зафиксированных случаях, а перспектива виз, убивающая визараны, — ещё в 5. Многолетние резиденты оценивают шансы на ПМЖ как сомнительные и начинают искать новые страны. Осенние законодательные инициативы для некоторых стали «последней каплей».
План Б: Северный Кипр и другие направления
Ирина рассматривает три альтернативы Черногории: Турцию, Северный Кипр и Египет (последний отвергнут).
Северный Кипр (ТРСК) привлекает именно владельцев недвижимости из Черногории: тёплое море, относительно доступная недвижимость, лояльный режим для иностранных покупателей. Стоит учитывать, что Северный Кипр — частично признанное государство, что создаёт свои юридические и инфраструктурные особенности. Перед принятием решения о покупке недвижимости в ТРСК рекомендуем консультацию с профильным юристом.
Турция — ещё одно направление, куда уезжают бывшие резиденты Черногории. По данным сообщества, при введении виз Черногория теряет конкурентоспособность перед Турцией, Грузией и ОАЭ — странами, которые сохраняют безвизовый режим для россиян.
Для Ирины решение пока не принято. Она купила билеты на июнь–октябрь 2026, но понимает, что с сентября ситуация может измениться кардинально. Если визы введут — визараны закончатся, и формат «4–5 месяцев на море» станет невозможным без ВНЖ. Консульство Черногории в Москве, по словам участников сообщества, выдаёт визы «только прямо перед сроком», не заранее — что делает планирование ещё сложнее.
Что это значит для других владельцев недвижимости
История Ирины не уникальна. По данным чатов, в Черногории значительный пласт русскоязычных собственников, которые купили недвижимость в 2000-х и 2010-х, когда страна была максимально открыта. Многие из них — сезонные жители с аналогичной моделью: квартира, визараны, налоги, никакого ВНЖ.
Для этой категории 2026 год ставит конкретный выбор:
- Оформить ВНЖ, если стоимость недвижимости соответствует порогу 150 000 EUR (кадастровая оценка) и есть готовность проходить бюрократический процесс длительностью 3–5 месяцев.
- Получить визу после введения визового режима. По предварительным данным, стоимость визы составит около 40 EUR, личная подача в Москве, срок оформления 10–14 дней. Потребуются бронь, обратные билеты, выписка из расчёта 50 EUR/день.
- Продать и уехать — в Северный Кипр, Турцию, Грузию или другое направление с более лояльным режимом.
- Ждать — подзаконные акты ещё не вышли, визы ещё не введены, ситуация может измениться.
Каждый вариант имеет свои риски. Оформление ВНЖ — долго и дорого, без гарантии результата (знакомым Ирины отказали даже с недвижимостью дороже 200 000 EUR). Виза ограничивает мобильность, требует личной подачи в Москве и финансовых гарантий из расчёта 50 EUR на день пребывания. Продажа — потеря 18-летней истории и вложений. Ожидание — ставка на неизвестность, но единственный вариант, который не требует немедленных действий.
Рынок аренды в Черногории уже ползёт вниз из-за оттока арендаторов. Если продажи ускорятся, цены на недвижимость могут последовать за ними. Для тех, кто рассматривает продажу, фактор времени становится критичным.
Часто задаваемые вопросы
Да, на май 2026 года визараны работают. Между Россией и Черногорией действует Споразум: лимит 30 дней непрерывного пребывания, но нет ограничения 90/180. Визаран обнуляет счётчик. Основной маршрут — Требинье (Босния). Однако при введении виз (ожидается с 30 сентября 2026) визараны в текущем формате станут невозможны.
По новому закону 2026 года, минимальный порог для нового ВНЖ по недвижимости — 150 000 EUR по кадастровой оценке. Если стоимость квартиры ниже, этот путь закрыт. Для тех, кто уже имеет ВНЖ, продление идёт по старым правилам. Подзаконные акты на май 2026 ещё не опубликованы.
По предварительным данным из чатов, стоимость визы составит около 40 EUR — сопоставимо с шенгенской визой. Потребуются бронь отеля, обратные билеты и финансовые гарантии из расчёта 50 EUR на день пребывания. Подача — личная, в консульстве Черногории в Москве. Срок оформления — 10–14 дней.
Сделки с недвижимостью в Черногории оформляются у нотариуса. Присутствие судебного переводчика обязательно при участии иностранца. Налог на сделки с недвижимостью: 3% при стоимости до 150 000 EUR, 5% при стоимости выше. Между Россией и Черногорией апостиль не применяется.
Безвизовый режим — одно из ключевых преимуществ Черногории для россиян. По данным чатов, при введении виз страна теряет конкурентоспособность перед Турцией, Грузией и ОАЭ. Часть туристов уже выбирает другие направления, не дожидаясь официального решения. По состоянию на май 2026 года подзаконные акты к новому закону не опубликованы. Ситуация может измениться. Перед принятием решений рекомендуем уточнять актуальные требования. Если вы владеете недвижимостью в Черногории и хотите разобраться в вариантах — оформление ВНЖ, получение визы, продажа — запишитесь на консультацию с экспертом Parallax. Мы работаем с сетью локальных партнёров в Черногории и поможем выстроить план действий под вашу ситуацию.