Налог на недвижимость в Сербии в 2026: ставки, расчёт, сроки

Купили квартиру в Сербии — теперь раз в год придётся платить налог на имущество (порез на имовину). Сумма обычно невелика, но у иностранцев регулярно возникают вопросы: сколько именно платить за квартиру за 140–180 тысяч евро, почему не приходит квитанция и где взять извещение. Разбираем, как считается налог, какие ставки и сроки и что важно знать иностранному собственнику.

Кто платит и от чего зависит сумма

Налог на имущество платит любой собственник недвижимости в Сербии — резидент или нерезидент, физлицо или юрлицо. Если у объекта несколько совладельцев, каждый платит пропорционально своей доле. Сумма зависит от зоны, где находится объект, его типа (квартира, дом, коммерческое помещение, земля — для каждой группы своя средняя цена м²), полезной площади и ставок, утверждённых муниципалитетом.

Важно: налог считается не от цены в договоре купли-продажи. База — полезная площадь × средняя цена м² такого типа недвижимости в зоне (ст. 5–6 Закона о налогах на имущество). Средние цены по зонам муниципалитет рассчитывает по сделкам с 1 октября прошлого года по 30 сентября и обязан опубликовать до 30 ноября (ст. 7а). Они могут отличаться от реальной цены покупки.

Ставки и прогрессивная шкала

Ставки задаёт ст. 11 Закона о налогах на имущество как максимальные: конкретные ставки в этих пределах утверждает скупщина муниципалитета. Зона влияет не на ставку, а на базу (через среднюю цену м²). Для физлиц, не ведущих бухучёт, шкала для зданий и квартир прогрессивная (земля — до 0,3%):

Решение о ставках на текущий год ищите на сайте своего города или общины. Стоимость здания (не земли) муниципалитет может уменьшать на амортизацию — до 1% за каждый год с постройки или последней реконструкции, но не более 40%.

Льготы

По ст. 13 закона налог на дом или квартиру, где собственник живёт и где зарегистрировано его место жительства (пребивалиште), уменьшается на 50%, но не более чем на 20 000 динаров. Для жилья площадью до 60 м², не сдаваемого в аренду, где живут и прописаны только люди старше 65 лет, скидка 75% (если объект не на строительной земле). Кроме того, налог не платится, если общая база всех ваших объектов на территории одного муниципалитета не превышает 400 000 динаров (ст. 12).

Сроки и как платить

Налог платится ежеквартально — в течение 45 дней с начала каждого квартала (за первый квартал — к середине февраля, за второй — к середине мая и так далее). Закон позволяет оплатить и сразу за весь год. Пока решение за текущий год не пришло, налог платится авансом — в размере обязательства за последний квартал прошлого года; разницу по решению доплачивают в течение 15 дней после его получения, переплата засчитывается или возвращается (ст. 39).

Решење о порезу: почему не приходит квитанция

Это частая жалоба собственников. По их опыту, налоговое решение (решење о порезу) нередко приходит с задержкой, и в электронном кабинете (есандуче) какое-то время может быть пусто. Многие в итоге идут в местную налоговую лично, чтобы получить решение. Если решение доставлено позже 45-дневного срока квартала (или меньше чем за 15 дней до его конца), налог по нему платится в течение 15 дней со дня получения (ст. 39).

Примеры сумм

Чтобы было понятнее, расчёт по максимальным ставкам ст. 11 (фактические ставки муниципалитета могут быть ниже; точную сумму определяет налоговая):

Если вы живёте в этом жилье и прописаны в нём, из суммы вычитается 50%, но не более 20 000 динаров. Точная сумма зависит от средней цены м² в зоне, ставок муниципалитета и льгот.

Как иностранцу получить первое решење

Чтобы налоговая начислила налог, она должна получить данные об объекте и владельце. Порядок такой:

• если договор составлен или заверен нотариусом, налоговая декларация (пореска пријава) по налогу на имущество не подаётся: нотариус в течение 24 часов передаёт документ и ваши сведения об объекте в налоговую (ст. 33б); недостающие доказательства донесите в налоговую в течение 30 дней;
• в остальных случаях подайте декларацию в местную налоговую в течение 30 дней с момента возникновения обязанности (ст. 33в);
• дождаться решења о порезу — оно приходит по почте, нередко с задержкой;
• при необходимости поручить подачу представителю по доверенности.

Налог начисляется с момента возникновения обязанности, а на неуплаченные в срок суммы начисляются проценты, поэтому затягивать с декларацией не стоит.

Как платить: реквизиты и есандуче

Оплата идёт платёжным поручением по реквизитам и номеру («позив на број»), указанным в решении. Заплатить можно через банк или интернет-банкинг. Пока решение не пришло, налог платится авансом в размере обязательства за последний квартал прошлого года, а после получения — доплата или зачёт разницы.

Налог на переход прав (2,5%) и НДС на новостройку (10%)

Эти платежи путают с ежегодным налогом, хотя они разовые — при сделке:

То есть при первой продаже новостройки, облагаемой НДС, налог на переход прав не платится. На вторичке наоборот. Эти разовые платежи не отменяют ежегодный налог на имущество.

Продажа: налог на прирост

При продаже недвижимости может возникнуть налог на прирост капитала — с разницы между ценой покупки и продажи. Есть важные льготы: прироста не возникает, если вы владели объектом непрерывно не менее 10 лет (ст. 72а Закона о налоге на доходы граждан); освобождение действует и при вложении денег от продажи в своё жильё в Сербии в течение 90 дней, а при вложении в течение 12 месяцев уплаченный налог возвращают (ст. 79). Это тоже тема, где детали зависят от вашей ситуации, поэтому перед продажей стоит уточнить расклад заранее.

Совладение и просрочка

Если у объекта несколько собственников, каждый платит налог пропорционально своей доле. На налог и авансы, не уплаченные в срок, со следующего дня начисляются проценты (ст. 39). Главное — не игнорировать решење, когда оно пришло.

Часто задаваемые вопросы