Покупка недвижимости в Турции в 2026 году: тапу, налоги, DASK и риски сделки

Покупка квартиры — самая дорогая операция релокации. Не по нервам, а по деньгам: человек единовременно отдаёт сумму, сопоставимую со всеми остальными расходами переезда вместе взятыми, делает это в чужой правовой системе, на языке, которого не знает, и по документу, который не может прочитать. Цена ошибки в статье о пошлине — несколько тысяч лир. Цена ошибки здесь — квартира.

Главное, что изменилось для иностранца, звучит буднично, а переписывает всю механику сделки. С 24.01.2022 иностранец — физическое лицо при приобретении недвижимости обязан представить справку о продаже валюты, döviz alım belgesi (DAB) (TKGM, объявление от 26.01.2022, Genelge 2022/1, проверено 04.09.2026). И сумма, вырученная от продажи валюты по этой справке, отражается в официальном документе как стоимость, служащая базой сделки (проверено 04.09.2026). Это значит, что цифру в тапу формирует не договорённость с продавцом, не отчёт оценщика и не то, что вам пообещал агент, — её формирует банковский документ. Из одной этой нормы следует половина практических выводов статьи.

Ставок налогов и сборов в этой статье нет — намеренно. Их устанавливают разные ведомства, часть тарифов задаётся на местном уровне, и пересматриваются они с началом финансового года. Мы публикуем только то, что сверили сами с официальным источником, и ставим рядом дату проверки. Там, где значения у нас нет, стоит не «примерно столько-то», а адрес, по которому вы посмотрите действующую величину. Почему это честнее приблизительной цифры — объясняем ниже отдельно.

Что статья действительно даёт: процедуру от резервации до получения тапу по шагам, полный список статей расходов, разбор того, почему схема «занизить сумму в тапу» перестала работать в 2022 году, и карту из девяти рисков, которую можно пройти чек-листом до подписания. Чего она не даёт: оценки рынка, советов по районам, рекомендаций застройщиков, агентств и юристов и «рабочих способов» сэкономить на налоге.

---

Тапу: что это за документ и что в нём написано

Tapu senedi (тапу) — свидетельство о праве собственности на недвижимость. Реестр ведёт Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — Главное управление кадастра и земельного реестра; сама сделка регистрируется в его районном отделении, tapu müdürlüğü (в разговоре — tapu dairesi, «тапу-дайре»).

Тапу — не договор купли-продажи и не «документ на квартиру» в бытовом смысле. Это запись в государственном реестре, и всё, что в ней стоит, имеет последствия: от того, подключат ли вам счётчики, до того, примут ли документ в миграционном ведомстве.

Три вида записи, которые надо различать до покупки

Русскоязычные объявления одинаково называют «квартирой» три разные вещи. Различие видно в тапу и решается до внесения задатка, а не после.

Это не формальность и не «бумажная разница». Вид записи определяет, что вы вообще сможете сделать с объектом — и что сможете продать.

İskân — разрешение на ввод в эксплуатацию, и почему его нельзя получить отдельно

İskân (искан, yapı kullanma izin belgesi) — разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Ключевое свойство: оно оформляется на всё здание сразу, а не на отдельную квартиру. Отсюда неприятное следствие, которое покупатели узнают поздно: купив у застройщика единственный «правильный» лот в доме без искана, вы всё равно зависите от соседей и от застройщика — в одиночку «дожать» разрешение нельзя.

Кейс. Август 2026, курортный город. Покупательница взяла квартиру в доме, которому было два года, счета от прежних собственников перевела на себя. Разрешения на ввод у здания не оказалось — жильцы оформляли его сами, без застройщика: один из соседей собрал копии документов и вёл дело в муниципалитете, приезжала комиссия, расходы разделили между всеми квартирами. Разрешение в итоге получили, квартиру она впоследствии продала.

История хорошая, но читать её надо не как «всё решаемо», а как «решение зависит не от вас»: понадобилось, чтобы соседи скинулись и чтобы нашёлся человек, готовый вести дело в муниципалитете.

Что читать в тапу до подписания

Минимальный набор полей, который вы должны уметь прочитать сами или через своего переводчика:

• владелец — совпадает ли с тем, кто вам продаёт, и не действует ли продавец по доверенности;
• доля — целый объект или доля в нём, и какая именно;
• вид записи — kat mülkiyeti, kat irtifakı или arsa tapu (см. таблицу выше);
• адрес и кадастровые реквизиты — провинция, район, квартал, номер участка и раздела;
• обременения — залог ipotek, арест haciz, иные ограничения распоряжения.

Отдельно стоит знать три источника, из которых эти сведения берутся: личный кабинет собственника web-tapu на портале кадастрового управления, выписка из реестра tapu kaydı и справка муниципалитета о текущей стоимости объекта rayiç bedel belgesi.

Регламент самих проверок мы первоисточником не подтверждали. Что именно содержится в выписке, кто вправе её заказать до сделки, доступен ли личный кабинет собственника иностранцу, как проверяется наличие искана и что делать при обнаружении записи об обременении — это порядок, установленный кадастровым управлением, и он в нашем реестре не закрыт. Сюда же относится риск двойной продажи, о котором нас спрашивают и который мы не проверяли. Действующий порядок и состав выписки уточняйте на tkgm.gov.tr, в личном кабинете webtapu.tkgm.gov.tr и в отделении по месту нахождения объекта — до внесения денег, а не после.

---

Кто может купить: ограничения для иностранца

Ограничения существуют, и их четыре типа: по гражданству покупателя, по типу и площади приобретаемого участка, по военным и охранным зонам (проверку askeri izin делает само кадастровое управление в ходе оформления) и по доле иностранных собственников в границах административной единицы.

Конкретных значений мы не называем. Предельная площадь, предельная доля иностранной собственности в границах административной единицы, перечень стран и порядок военной проверки установлены Законом о кадастре № 2644 (ст. 35) и подзаконными актами; ни одного из этих значений мы отдельно не подтверждали. Перед покупкой проверьте статус конкретного объекта в кадастровом управлении и на tkgm.gov.tr — это единственный способ узнать не «как обычно», а как обстоит дело с вашим участком.

Практический вывод здесь простой: ограничения относятся к объекту, а не к вашим намерениям, и проверяются по конкретному кадастровому номеру. Продавец, который на вопрос «а иностранцу тут можно?» отвечает «конечно, у нас все покупают», отвечает не на ваш вопрос.

Ограничение на покупку и ограничение на ВНЖ — это разные ограничения

Самая массовая путаница темы. «Закрытый район» из перечня миграционного ведомства и запрет иностранцу покупать — разные вещи, и смешивают их постоянно.

Перечень закрытых махалле закрывает регистрацию по временной защите, регистрацию по международной защите, выдачу вида на жительство и смену провинции проживания (Göç İdaresi, объявление «Mahalle Kapatma Duyurusu hk.» от 01.07.2022, проверено 05.09.2026). Покупки недвижимости этот перечень не касается. То есть купить квартиру в закрытом махалле можно — а вот подать по ней на первичный ВНЖ нельзя.

Проверить адрес объекта можно заранее: перечень опубликован машиночитаемым файлом (https://www.goc.gov.tr/kurumlar/goc.gov.tr/DUYURULAR/2022/06-Haziran/UK/Kapali_Mahalleler-_31082022_.xlsx, проверено 05.09.2026). Учтите одну вещь: действующая публичная редакция файла — 31.08.2022 (проверено 05.09.2026), и это единственная опубликованная. Разбор самого перечня, его оговорок и того, что делать, если ваш адрес в нём нашёлся, — в статье про закрытые районы Турции и ВНЖ.

Практическое правило: адрес проверяется по файлу перечня до внесения задатка. Не после сделки, не при подаче документов — до денег. Это одна из немногих проверок, которую покупатель может сделать самостоятельно и бесплатно за десять минут.

---

Процедура сделки: от резервации до тапу на руках

Ниже — общая канва. Сроки в ней не проставлены намеренно: они зависят от загрузки конкретного отделения, а не от нормы.

Выбор объекта и резервация

Первое, что делает покупатель, — вносит задаток kapora. И первое, о чём он потом спрашивает, — вернут ли деньги, если сделка не состоится.

Универсального ответа нет, и «задаток не возвращается» — не норма, а пересказ. Возвращается он или удерживается, определяет договор, который вы подписали, и нормы обязательственного права (Закон № 6098). Правовую природу задатка и условия его удержания мы отдельно не проверяли. Практическое правило от этого не меняется: если в договоре резервации не написано, при каких условиях деньги возвращаются, считайте, что вы их отдали безвозвратно.

Что стоит увидеть в тексте резервации до подписания: точная идентификация объекта (кадастровые реквизиты, а не «квартира 4+1 в комплексе»), цена и валюта, срок действия резервации, перечень условий, при которых деньги возвращаются, и кто именно является получателем задатка — продавец или посредник. Если задаток уходит посреднику, а продавец о нём узнаёт позже, ваши претензии адресованы не тому.

Проверка объекта до денег

Проверяют не продавца, а объект — это разные проверки, и вторая важнее. Минимум:

1. Выписка из реестра: кто собственник, какая доля, какой вид записи.
2. Обременения: залог ipotek, арест haciz, иные ограничения.
3. Наличие искана у здания.
4. Долги, привязанные к объекту: взносы на содержание, коммунальные абонементы, налоговая задолженность.
5. Соответствие фактического адреса адресу в реестре.
6. Проверка адреса по перечню закрытых махалле, если покупка делается с прицелом на ВНЖ.

Пункты 1–4 — те, ради которых нанимают независимого юриста. «Независимого» здесь означает «не предложенного продавцом».

Технические предварительные шаги

До сделки нужны турецкий налоговый номер vergi numarası, банковский счёт, фотографии для оформления и перевод паспорта. Счёт — не формальность, а условие расчётов: конвертация и справка DAB возникают именно в банке. Как деньги на покупку легально попадают в Турцию и что при этом спрашивает банк — подробно в статье про переводы денег в Турцию.

Оценка объекта

Değerleme raporu — отчёт лицензированного оценщика о стоимости объекта. Вокруг него в чатах постоянная путаница, потому что одним словом «оценка» называют две разные процедуры: оценку в самой сделке и отчёт для подачи на ВНЖ. Разведём их сразу.

Для подачи на ВНЖ по недвижимости отчёт лицензированного оценщика при покупке не требуется — ни при первичной подаче, ни при продлении (проверено 04.09.2026). Актуальный отчёт нужен только для жилья, полученного по наследству или в дар (проверено 04.09.2026), — там в тапу просто нет цены сделки, и стоимость приходится устанавливать иначе. Всё остальное про оценку и порог стоимости разобрано отдельно: сколько должна стоить квартира, чтобы по ней дали ВНЖ, и к чему привязан порог.

Ни цены отчёта, ни его срока годности мы не публикуем. Единой цены не существует — её устанавливает сама оценочная компания, и названные в чатах суммы за один и тот же месяц расходятся в разы. Срок годности подтвердить не удалось: привычные «три месяца» относятся к оценке при самой сделке, а не к заявлению на ВНЖ, и единого подтверждённого срока для заявления у нас нет. Действующий перечень лицензированных компаний ведёт регулятор оценочной деятельности; заказ проходит через портал госуслуг.

Запись и день сделки в кадастровом управлении

Сроков записи и оформления мы не называем. Они зависят от загрузки конкретного кадастрового управления, а не от нормы; в историях покупателей разброс большой и городами не объясняется. Актуальные сроки — на tkgm.gov.tr и в самом отделении.

На сделке присутствуют продавец (или его представитель по доверенности), покупатель и присяжный переводчик yeminli tercüman. Про переводчика — отдельный абзац, потому что здесь чаще всего экономят.

Присутствие переводчика — не бюрократическая формальность и не жест вежливости. Вы подписываете документ на языке, которого не знаете, и переводчик — единственный человек в комнате, который обязан объяснить вам, что именно там написано. Переводчик, приведённый продавцом или агентством, — это не ваш переводчик. Он не ваш ни юридически, ни фактически: его нашли, привели и оплатили с другой стороны сделки. Стоит это заметно меньше, чем цена ошибки, — и это единственный расход в смете, на котором нельзя экономить в принципе.

По итогам приёма подписывается официальный документ о переходе права, уплачиваются сборы и выдаётся тапу.

После сделки

Тапу на руках — не конец сделки, а её середина. Дальше: переоформление коммунальных абонементов и счётчиков на своё имя, полис DASK, вступление в расчёты по взносам на содержание дома aidat, адресная регистрация, если она вам нужна. Каждый из этих пунктов упирается либо в вид записи в тапу, либо в наличие искана — то есть в то, что вы проверяли (или не проверяли) на третьем шаге.

---

Расчёты: DAB и сумма, которая попадает в тапу

Это ядро статьи. Если вы читаете по диагонали — читайте этот раздел целиком.

Для иностранца — физического лица при приобретении недвижимости обязательна справка о продаже валюты döviz alım belgesi (DAB); требование действует с 24.01.2022 (TKGM, объявление от 26.01.2022, Genelge 2022/1, проверено 04.09.2026). Справка оформляется банком в момент конвертации валюты в турецкие лиры.

Вторая норма — та, ради которой существует первая. Дословно:

«Döviz alım belgesinde bozdurulan döviz karşılığı bedel resmi senede harca esas değer olarak yansıtılacaktır»

— «Сумма, соответствующая проданной по справке о покупке валюты, будет отражена в официальном документе как величина, служащая основой для сбора» (TKGM, проверено 04.09.2026).

Разберём по словам, потому что в этой фразе всё. Resmî senet — официальный документ, оформляемый при переходе права; практически то, что люди называют тапу. Harca esas değer — величина, служащая основой для расчёта сбора. И между ними — прямая связь с суммой, которую вы фактически продали банку.

Что из этого следует практически

Цифру в официальном документе формирует банковская справка. Не договорённость с продавцом, не отчёт оценщика, не то, что написано в договоре купли-продажи, и не то, что вам обещал агент.

Отсюда порядок действий, который переворачивает привычную последовательность: сначала вы считаете, какая сумма должна попасть в тапу, потом меняете валюту на эту сумму — а не наоборот. Люди делают наоборот: сначала конвертируют «сколько было удобно», потом обнаруживают, что в тапу попала не та цифра, и начинают искать, как её исправить. Исправить её задним числом нельзя.

Механика самой процедуры — кто выдаёт справку, как она попадает в кадастровое управление, где покупатель видит итоговую сумму — подробно разобрана в статье про переводы денег в Турцию; здесь она нужна только как часть сделки.

Исключение для старых платежей

Оно ровно одно и оно записано в самом документе: платежи, совершённые до публикации генелге, освобождены от требования справки, но по ним нужна банковская выписка о переводе (проверено 04.09.2026). То есть освобождение от справки — не освобождение от документального следа.

Почему схема «занизить сумму в тапу» не работает

Схема выглядит так: в тапу пишут сумму меньше реальной, разницу отдают наличными. В корпусе чатов она описана как рабочая практика прошлых лет. Разберём в четыре хода, что с ней сейчас.

Ход первый — механический. Для иностранца сумма приходит из банковского документа, а не из слов сторон. Чтобы записать в тапу меньше, надо продать банку меньше валюты — а остальное провести мимо банка, то есть отказаться от документального подтверждения того, что вы вообще заплатили.

Ход второй — сбор при переходе права. Здесь есть прямая норма. Сбор tapu harcı считается от кадастровой стоимости для целей налога на недвижимость (emlak vergisi değeri), но не ниже заявленной цены сделки; при этажном сервитуте kat irtifakı базой служит полная сумма сделки (Закон № 492, ст. 63, проверено 05.09.2026). Дословно: «tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır».

И там же — что бывает при занижении. Если выявляется, что сбор уплачен с суммы ниже налоговой стоимости или что заявленная цена не соответствует действительности, сбор с разницы доначисляется, и к нему применяется штраф vergi ziyaı cezası по Закону № 213 в размере 25 % (Закон № 492, ст. 63, абз. 3, проверено 05.09.2026). Ставка штрафа установлена самим законом и ежегодно не индексируется.

Ход третий — ваше собственное заявление на ВНЖ. Требование по стоимости жилья измеряется на дату приобретения — то есть по цене, зафиксированной в тапу (проверено 04.09.2026). И оно не привязано к кадастровой стоимости rayiç bedel: это отдельная величина, к требованию отношения не имеющая (проверено 04.09.2026). Занижение здесь бьёт не по продавцу и не по ведомству, а по вашему же заявлению. Разбор требования — в статье про порог стоимости для ВНЖ по недвижимости.

Ход четвёртый — отложенный, при перепродаже.

При перепродаже налогом облагается разница между ценой приобретения и ценой продажи, а правило об освобождении по сроку владения закреплено в Законе о подоходном налоге № 193 (mükerrer md. 80). Ни ставки, ни срока владения мы не подтверждали — проверьте действующую редакцию на mevzuat.gov.tr. Практический смысл для покупателя от этого не зависит и формулируется в одну строку: занижённая сегодня цена приобретения увеличивает вашу же налоговую базу завтра.

Соберите четыре хода вместе: сумма формируется банковским документом, занижение выявляется, за него предусмотрены доначисление и штраф, а расплачиваетесь вы дважды — при подаче на статус и при продаже. Формулировку «раньше все так делали» мы не приводим, потому что читается она как разрешение.

Отдельно: мифа о «переоценке через пять лет» не существует

Схема, которую подают как «единственную легальную»: продавец, владевший объектом больше пяти лет, якобы может переоценить его в реестре до нужной суммы, и это ничего не стоит.

Процедуры «переоценить объект в реестре и записать нужную сумму» в открытых актах нет. Подтверждать здесь нечего: стоимость в официальном документе формируется из банковского документа при сделке. Правило о пяти годах, на которое ссылаются в чатах, относится к освобождению от налога при продаже, а не к переоценке записи в реестре, и к требованию по стоимости для ВНЖ отношения не имеет.

Кейс. Июль 2026, Анталья. Семья подбирала квартиру с прицелом на ВНЖ, оформление планировали на родителей. Продавцы предлагали объекты заметно дешевле требуемой стоимости, уверяя, что для ВНЖ считается кадастровая стоимость, а она «выше». Покупатель усомнился и вынес вопрос в чат: как до покупки гарантированно узнать, какая сумма попадёт в тапу. Ему объяснили механику: сумму формирует справка о продаже валюты, а проверить её можно по уведомлению кадастрового управления, которое приходит обеим сторонам, и в личном кабинете собственника. Сделка не состоялась.

Это самый дорогой миф темы, и стоит он ровно столько, сколько стоит квартира, купленная под статус, который по ней не дадут.

---

Что платят при покупке: полная смета

Список статей расхода закрыт и известен. Сумм в этой таблице нет ни в одной строке — вместо них адрес, по которому вы посмотрите действующую величину.

Кто платит сбор при переходе права

Это один из самых спорных вопросов темы, и в чатах на него дают три взаимоисключающих ответа. Норма говорит однозначно: сбор платят продавец и покупатель — каждый отдельно, по своей ставке (Закон № 492, тариф (4), п. 20(a): «devir eden ve devir alan için ayrı ayrı», проверено 05.09.2026).

Обратите внимание на конструкцию. Это не «пополам» и не «пятьдесят на пятьдесят»: закон называет двух самостоятельных плательщиков, у каждого своё обязательство. То, что стороны иногда договариваются, кто чью часть фактически вносит, законом не отменяется — но и обязанность оно ни с кого не снимает. Проверьте, что записано именно в вашем договоре, и не считайте устное «продавец всё оплатит» частью сделки.

Освобождения от сбора тоже существуют и перечислены закрытым списком в ст. 59 Закона № 492 (проверено 05.09.2026): госорганы и муниципалитеты, общественно полезные объединения и фонды с налоговой льготой, исправление кадастровых ошибок не по вине заявителя, дипломатическая недвижимость на условиях взаимности, объекты культурного наследия по Закону № 2863 и другие. Перечень мы приводим обобщённо — при применении сверяйте по пунктам статьи. К обычной покупке квартиры иностранцем ни один из пунктов, как правило, отношения не имеет.

Саму ставку сбора мы не публикуем. Мы работали с консолидированным текстом Закона № 492, снимок которого доведён до поправки 2014 года: нормы о плательщиках, базе, освобождениях и штрафе за занижение приведены там дословно и на них можно опираться, а вот ставка устанавливается отдельным решением и пересматривается — публиковать её по такому снимку нельзя. Действующую величину — с каждой стороны и суммарную по сделке — смотрите на gib.gov.tr и в кадастровом управлении.

Сбор кадастрового управления и гербовый сбор

Döner sermaye — отдельный платёж, и это не тот же сбор, что при переходе права. Кадастровое управление взимает собственный сбор за услугу, и на сделке покупатель встречает его как отдельную строку — а поскольку в русскоязычных материалах о нём почти не пишут, реакция обычно «с меня берут что-то лишнее». Ни тариф, ни порядок расчёта мы не подтверждали: действующие ставки döner sermaye hizmet bedelleri публикуются на tkgm.gov.tr.

Гербовый сбор damga vergisi возникает не в каждой сделке. Он привязан не к факту покупки, а к тому, какие именно документы подписаны, и мы не подтвердили даже того, в каких случаях он появляется при купле-продаже жилья между физическими лицами. Регулируется Законом № 488; сверяйтесь на gib.gov.tr и спрашивайте на месте, исходя из состава документов вашей сделки.

Комиссия посредника

Ставки вознаграждения посредника мы не называем. Деятельность посредников регулируется отдельным подзаконным актом о торговле недвижимостью; предельная ставка и порядок распределения между сторонами меняются, и мы их не проверяли. Спросите у посредника письменно и до просмотров: сколько, с кого и что входит в услугу.

Отдельно про «двойную комиссию» — ситуацию, когда один посредник берёт вознаграждение с обеих сторон сделки. Сама по себе она встречается, и вопрос не в том, законно это или нет, а в том, что вы в этом случае покупаете. Посредник, получающий деньги и от продавца, и от вас, не может быть вашим представителем в переговорах о цене: у него нет стороны. Задайте вопрос прямо и получите ответ до того, как поедете смотреть первый объект.

Скрытые расходы, о которых узнают после

Строки, которых нет в разговоре с продавцом, но которые появляются в первые недели после сделки: переоформление коммунальных абонементов и депозиты за счётчики, взнос на содержание дома за месяц вперёд, полис DASK, документ о нумератаже.

Про нумератаж — короткая, но важная деталь. Единой общегосударственной цены нумератажа не существует (проверено 04.09.2026), а тариф устанавливает совет муниципалитета belediye meclisi (Закон № 5393, ст. 18/f; Закон № 2464, ст. 97, проверено 04.09.2026). Разброс между соседними муниципалитетами законен, и сравнивать «а у знакомого в другом районе было столько-то» бессмысленно. Сам документ о нумератаже, к слову, потребуется при первичной подаче на ВНЖ (проверено 04.09.2026) — то есть заложить его в план стоит сразу, а не когда дойдёт до подачи.

Тарифы присяжных переводчиков и нотариальные тарифы мы не приводим. Они устанавливаются профессиональными объединениями и пересматриваются ежегодно; наши источники их не закрывают. Уточняйте на месте, у конкретного переводчика и конкретного нотариуса, — и, повторим, это не та строка сметы, на которой стоит выбирать по цене.

---

Что платят потом: ежегодный налог и содержание

Расходы не заканчиваются в день сделки. Это тот раздел, из-за которого владельцы через год-два обнаруживают квитанции, которых не ждали.

Emlak vergisi — ежегодный налог на недвижимость

Налог платит собственник, платит в муниципалитет по месту нахождения объекта — не по месту жительства и не в налоговую инспекцию. Начисление по конкретному объекту видно в муниципалитете и на портале госуслуг.

Ни ставки, ни сроков уплаты, ни последствий неуплаты мы не публикуем. Налог установлен Законом № 1319; ставка зависит от типа объекта и от того, находится ли он в муниципалитете со статусом büyükşehir, поэтому единой цифры не существует в принципе. Сроки и порядок рассрочки установлены тем же законом — сверяйте действующую редакцию на gib.gov.tr, а начисление и сроки по своему объекту — в муниципалитете. Что происходит при неуплате — пени, порядок и сроки взыскания, последствия при продаже объекта с задолженностью — определяется налоговым законодательством, и здесь особенно не стоит полагаться на пересказы: запросите состояние расчётов в муниципалитете.

Мы понимаем, что это ровно тот раздел, ради цифры в котором сюда пришли. Скажем прямо, почему цифры нет: обсуждения налогов на недвижимость в открытых источниках, из которых мы собирали вопросы, почти не существует — на весь массив приходится несколько разговоров, и ни в одном нет личного опыта, только пересказ слухов. Подтверждать такое нечем, а подсказанный порядок величины человек воспримет как ориентир для планирования бюджета. Поэтому здесь адрес, а не число.

Пересмотр базы и повышение ставки — не одно и то же

Эту пару путают постоянно, и на путанице строится сезонное давление на покупателя.

Сумма в квитанции может вырасти без всякого изменения ставки — потому что пересматривалась кадастровая стоимость, от которой налог считается. И наоборот: разговоры о «новой ставке» могут не иметь отношения к тому, что вы увидите в своей квитанции. Это две независимые величины, и когда вам говорят «налог повышают», первый вопрос — что именно повышают.

Кейс. Декабрь 2025. Покупательница написала в чат, что с 1 января «налог при покупке» вырастет вдвое, и назвала источник — продавцы недвижимости. В том же обсуждении слух разобрали в три хода: ставка не менялась; пересматривалась кадастровая база; и речь шла о ежегодном налоге на уже купленное жильё, а не о сборе при сделке. Автор вопроса согласилась, что информация пришла от заинтересованной стороны.

Это учебный пример приёма «покупайте, пока не подорожало». Ни исходной цифры, ни «опровергающей» мы здесь не приводим — обе одинаково не проверены, и обе одинаково легко разойдутся по чатам со ссылкой на нас.

Кейс. Июнь 2026. Собственник уехал из страны на два года, отключив коммунальные услуги. Взносы на содержание дома платил регулярно, ежегодный налог — нет, и всерьёз опасался, что из-за этого потеряет квартиру. В чате ему ответили с противоположной уверенностью: «пени небольшие» и «собственность никто не заберёт» — обе версии без единой ссылки.

Правильный ответ на такой вопрос — не успокоение и не запугивание, а адрес: состояние расчётов запрашивается в муниципалитете, порядок взыскания определяется налоговым законодательством. Гадать здесь не нужно и не безопасно.

Aidat — взнос на содержание дома

Aidat — обязательный взнос собственников на содержание общего имущества: уборка, освещение мест общего пользования, лифт, охрана, обслуживание бассейна и инфраструктуры там, где она есть. Размер устанавливают сами собственники, и он тем выше, чем больше инфраструктуры в комплексе.

Практический риск, который стоит понимать до покупки, а не после: инфраструктура может существовать физически и не работать фактически — если собственники не согласовали взнос, достаточный для её содержания. Бассейн, который не наполняют, и охрана, которой нет по ночам, — это не обман застройщика, а результат голосования соседей. Вопрос «какой айдат в этом доме и что в него входит» задаётся до сделки; ответ желательно получить документом, а не словами. Подробнее о том, из чего складывается содержание жилья и коммунальные счета, — в статье про аренду жилья в Турции.

Что ещё приходит

Сбор за уборку территории, коммунальные абонементы, продление полиса DASK на следующий год. По отдельности суммы небольшие, но в первый год они приходят все сразу и обычно неожиданно.

---

DASK: обязательное страхование от землетрясения

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) — государственная система обязательного страхования зданий от землетрясения, введённая Законом № 6305. Полис оформляется на объект, а не на человека.

Где его спрашивают

Точек, где у покупателя спрашивают полис, по историям владельцев минимум три: при регистрации сделки, при оформлении и переоформлении коммунальных счётчиков и абонементов, при подаче документов в отдельных отделениях миграционного ведомства.

Правовую конструкцию обязательности и санкцию за отсутствие полиса мы не подтверждали. В каких операциях полис требуется по закону, а в каких это внутреннее требование поставщика услуги; что бывает при отсутствии или просрочке — штраф, доначисление премии или ничего, — по нашим источникам не закрыто. Практика по историям владельцев расходится прямо: у одних после долгого перерыва не последовало ничего, у других при возобновлении полиса возникла доплата. Актуальный перечень случаев и последствий — на dask.gov.tr и в Законе № 6305. Осязаемое последствие, о котором говорят владельцы независимо от нормы, другое: без действующего полиса возникают сложности с оформлением коммунальных абонементов на своё имя.

Кейс. Август 2026, Аланья. Одна собственница оформила полис в первый год, потом три года не оформляла, затем оформила снова — никаких доначислений не последовало. Её собеседница в том же разговоре рассказала, что знакомому при оформлении после долгого перерыва начислили доплату и выдали подтверждающий документ. В том же обсуждении звучит и практическое: без действующего полиса не получается оформить на себя коммунальные счётчики.

Две противоположные истории в одном разговоре — ровно та причина, по которой в статье нет ни «штрафа», ни «ничего не будет».

Что DASK покрывает и чего не покрывает

Главное практическое различие, которое надо усвоить сразу: это страхование здания от землетрясения, а не страховка вашей квартиры и не страховка имущества. Если вам нужно покрытие затопления от соседей, кражи, пожара по бытовой причине или ремонта — это другой, добровольный полис konut sigortası, и оформляется он отдельно. Их путают постоянно, и обнаруживается путаница в самый неподходящий момент.

Точный объём покрытия мы не проверяли. Что именно входит и что исключено, покрываются ли сопутствующие последствия землетрясения — пожар, затопление, оползень, — какова предельная страховая сумма текущего года и чем полис формально отличается от добровольного страхования жилья: всё это устанавливается условиями системы и меняется. Действующие условия и лимиты — на dask.gov.tr. Это, кстати, тот случай, когда полезно прочитать первоисточник самому: разговоры вокруг DASK почти целиком состоят из фразы «страховка есть, но бесполезная», за которой не стоит ничего проверяемого.

Сколько стоит и где оформляют

Единой цены полиса нет, и назвать «примерно столько-то» здесь особенно бессмысленно. Премия рассчитывается по параметрам конкретного объекта — площади, году постройки, типу конструкции и зоне, — поэтому чужие цифры к вашей квартире неприменимы даже в том же доме. Тариф и калькулятор — на dask.gov.tr; каналы оформления, перечень документов, переход полиса к новому собственнику и правило окна продления смотрите там же.

Полис срочный, и продлевать его нужно. Что именно происходит при просрочке — см. заглушку об обязательности выше: «штраф» из чатов мы не воспроизводим, потому что в том же чате рядом стоит «ничего не будет».

---

Девять рисков сделки

Каждый риск разобран по одной схеме: в чём он → как выглядит на практике → что проверить до денег → что делать, если уже случилось.

Честное разделение, которое стоит показать читателю. Риски 1–6 подтверждены историями покупателей: мы знаем, как они выглядят изнутри. Риски 7–9 историями не подтверждены вовсе — не потому, что их нет, а потому, что покупатели о них не думают и вопросов о них не задают. Эти три написаны строго по нормам, без единого «в чатах пишут».

Истории ниже — это опыт конкретных людей из открытых чатов, а не правило. Практика управлений и городов различается, и по одному и тому же вопросу решения бывают противоположными. Ни одна история здесь ничего не доказывает и не обещает — она показывает, как выглядит риск, когда он реализуется.

Риск 1. Не тот вид записи в тапу

В чём. Покупатель уверен, что купил квартиру, а в реестре записана доля в земельном участке под домом либо этажный сервитут в непринятом здании.

Как выглядит. Не подключают постоянные счётчики; счета продолжают приходить на чужое имя; адресная регистрация не оформляется; документ не годится для подачи по основанию «наличие недвижимости».

Что проверить до денег. Вид записи в тапу — буквально, глазами, до внесения задатка. Наличие искана у здания. И помнить: искан оформляется на всё здание, поэтому квартира «с правильными документами» в доме без искана вас не спасёт.

Если уже случилось. Вариантов немного, и все зависят от других людей: получение искана зданием (силами застройщика или самих жильцов), перевод записи в этажную собственность, продажа объекта. Быстрого решения у этого риска нет.

Кейс. Февраль 2026. Человек прямо предупредил посредника, что жильё нужно под оформление статуса. После сделки выяснилось, что запись в тапу — на участок под домом, а не на квартиру, и для подачи она не годится. Ответственности посредник не признал. Пришлось искать другое жильё.

Вид записи важнее адреса и метража. Это единственный пункт, который стоит проверить даже раньше, чем цену.

Риск 2. Стройка и застройщик

В чём. Перенос сроков сдачи на годы, остановленная стройка, реклама объекта, которого нет в системе.

Как выглядит. Деньги внесены, срок сдачи сдвигается по частям, объект существует как бетонный каркас, а продажи в комплексе продолжаются.

Что проверить до денег. Наличие проекта в официальных системах, разрешительные документы на строительство, историю сдачи предыдущих объектов застройщика, содержание договора в части сроков и ответственности за их нарушение.

Если уже случилось. Претензия застройщику — письменная процедура, а не переписка в мессенджере. Спор ведётся через турецкого адвоката.

Кейс. Апрель 2026, Аланья. Женщина вложилась в объект на этапе строительства в 2023 году, сдачу обещали весной 2025. К весне 2026 стройка была на стадии бетонного каркаса, срок сдвинулся более чем на полтора года, самого проекта в системе она не нашла — при том что реклама продаж в комплексе продолжалась. Направила застройщику официальное письменное требование о возврате средств; ответа не получила.

Риск 3. Продавец скрыл правовой статус объекта

В чём. Объект физически существует и выглядит нормально, но юридически не может участвовать в той операции, ради которой покупается.

Как выглядит. Подготовка идёт месяцами, всё согласовано, и на финальном этапе выясняется обстоятельство, которое делает сделку бессмысленной.

Что проверить до денег. Правовой статус объекта — отдельно от проверки продавца и до внесения задатка. Это разные проверки: «продавец надёжный» ничего не говорит о том, что записано в реестре.

Если уже случилось. Выйти из сделки, пока не поздно, — часто единственное разумное решение. Потерянное время дешевле потерянных денег.

Кейс. Июнь 2026, Анталья. Покупатель три месяца готовил дорогую сделку на первой береговой линии. На финальном этапе выяснилось, что у застройщика не оформлен нужный документ, а из-за состава учредителей компании объект вообще не мог участвовать в той программе, ради которой покупался. Продавцу об этом «забыли» сказать. Покупатель вышел из сделки; три месяца подготовки потеряны.

Риск 4. Цена в тапу оказалась не той, которую ждали

В чём. Три величины — рыночная цена, сумма в тапу и кадастровая стоимость — путают постоянно, и на этой путанице строится значительная часть недобросовестных продаж.

Как выглядит. Покупателю говорят «для ваших целей считается кадастровая, а она выше»; или обещают «впишем в тапу сколько нужно»; или предлагают отчёт оценщика «на нужную сумму».

Что проверить до денег. Что сумма в тапу для иностранца приходит из справки DAB (проверено 04.09.2026), а не из договорённости. Что требование по стоимости для ВНЖ измеряется на дату приобретения и к кадастровой стоимости не привязано (проверено 04.09.2026).

Как проверить фактически после. Уведомление кадастрового управления приходит обеим сторонам сделки; запись видна в личном кабинете собственника web-tapu.

Если уже случилось. Сумма в записи задним числом не переписывается. Это тот риск, который проверяют до, потому что после проверять нечего.

Риск 5. Любая новая запись в тапу обнуляет прежние условия

В чём. Дарение доли, раздел имущества при разводе, выкуп доли второго собственника, консолидация объекта на одного человека — с точки зрения ведомства это новое приобретение с новой датой, а не изменение старого.

Как выглядит. Квартира та же, дом тот же, доля даже выросла — а требования применяются те, что действуют на новую дату.

Что проверить до денег. Решение «на кого и в каких долях оформляем» принимается до сделки. Здесь полезно знать: члены семьи — сособственники (при долевой paylı или совместной elbirliği собственности) могут подавать по основанию «наличие недвижимости», приложив документ о родственной связи, а родственник, которого нет в тапу, по этому основанию подаваться не может (проверено 04.09.2026).

Если уже случилось. Порядок расчёта в конкретном случае уточняется в Göç İdaresi Başkanlığı — Управлении по миграции МВД Турции (проверено 04.09.2026) — по месту подачи.

Кейс. Февраль 2026, Анталья. У женщины был ВНЖ по недвижимости: квартира в равных долях с мужем. После развода при разделе имущества муж оформил на неё дарственную на свою половину; консультировавший её турецкий адвокат заверил, что для ВНЖ это ничего не меняет. Ведомство отказало в продлении: тапу теперь считается новым, а значит применяется действующее требование к стоимости, которому объект не соответствует. Доля выросла с половины до целого, квартира та же — не помогло.

Риск 6. Идентификация покупателя

В чём. Тапу привязано к документу, по которому оно оформлялось. При смене паспорта, изменении написания имени или фамилии переоформление упирается в подтверждение того, что это тот же человек.

Как выглядит. Кадастровое управление не принимает документ и требует справку о тождестве личности — а её выдача занимает время, которого до даты сделки уже нет.

Что проверить до денег. Совпадает ли написание имени в тапу, в паспорте и в турецком идентификационном номере. Если нет — начинать надо со справки, а не с записи на сделку.

Отдельное предупреждение. Техническая правка записи — смена фамилии, исправление написания имени — тарифицируется как регистрационное действие, а не как исправление опечатки. То есть это не бесплатно и не мгновенно.

Кейс. Май 2026, Стамбул. Семья переоформляла квартиру, доля в которой была записана на сына. Старое тапу оформлялось на предыдущий паспорт; новый отличался оформлением. Кадастровое управление документ не приняло и потребовало консульскую справку о том, что это тот же человек, — а ближайшая запись в консульство была позже даты сделки. Сделку удалось провести только после получения справки через платный ускоренный сервис.

Риск 7. Обременения: залог ipotek и арест haciz

В чём. На объекте может быть зарегистрирован залог в пользу банка или арест по требованию кредитора либо государственного органа. Продавец об этом не обязан рассказывать по собственной инициативе.

Почему этот риск здесь. За девять месяцев в открытых чатах, из которых мы собирали вопросы покупателей, слова ipotek и haciz не встретились ни разу. Это значит не то, что риска нет, а то, что о нём не думают.

Что проверить до денег. Записи об обременениях в выписке из реестра, полученной непосредственно перед сделкой, а не месяцем раньше.

Что делать при обнаружении. Не «договариваться, что снимут потом». Запись снимается до перехода права либо сделка не проводится.

Порядок заказа выписки, её состав и действия при обнаружении записи мы первоисточником не подтверждали — см. заглушку в разделе о тапу. Регламент — на tkgm.gov.tr.

Риск 8. Долги прежнего владельца

В чём. Часть задолженностей привязана к объекту, часть — к человеку, и обобщать их нельзя.

Переходит ли конкретный долг на нового собственника, зависит от вида платежа, и механики здесь три разные. Взносы на содержание дома регулируются Законом о кондоминиуме № 634, коммунальные абонементы — договором с поставщиком услуги, налоговая задолженность — налоговым законодательством. Ни одну из трёх мы отдельно не подтверждали, и общего ответа «долги переходят / не переходят» не существует. До сделки запрашивайте справки об отсутствии задолженности по каждому из трёх направлений отдельно — у управляющего домом, у поставщиков коммунальных услуг и в муниципалитете, — а не общее «там всё чисто» от продавца.

Это второй риск, о котором покупатели не спрашивают вовсе, при том что боятся его абстрактно почти все.

Риск 9. Доверенности и удалённая покупка

В чём. Покупка через представителя по доверенности vekaletname — рабочий и распространённый механизм. Проблемы начинаются там, где полномочия шире, чем нужно, или где стороны неверно понимают, что доверенность даёт.

Подтверждённое разграничение. Генеральная доверенность на объект не делает вас собственником. Она не даёт ни оснований для ВНЖ по недвижимости, ни права распоряжаться объектом так, как иногда думает доверенное лицо. Собственник — тот, кто записан в тапу.

Требований к тексту доверенности мы не проверяли. Что должно быть в vekaletname для сделки с недвижимостью, как она оформляется у турецкого нотариуса и как — в консульстве, в каком порядке отзывается: это нормы о представительстве (Гражданский кодекс № 4721) и нотариальные регламенты, и в нашем реестре они не закрыты. Уточняйте у нотариуса и в консульстве.

Что можно сказать точно и без нормы. Полномочия по доверенности стоит ограничивать: конкретным объектом, конкретным действием и сроком. Доверенность «на всё и бессрочно» удобна представителю, а не вам.

Отдельно: чего мы не проверяли и о чём всё равно надо сказать

Есть проверки и ограничения, которые существуют, но по которым у нас нет ни подтверждённой фактуры, ни материала историй: военная проверка участка askeri izin, ограничения по гражданству покупателя, лимиты по площади и по доле иностранных собственников, риск двойной продажи. Мы их не подтверждали и поэтому не описываем — но и не делаем вид, что их нет. Статус конкретного объекта по всем этим позициям запрашивается в кадастровом управлении до сделки.

Отдельная категория рисков, которую эта статья не разбирает, — намеренный обман: поддельные документы, «продавцы» чужих квартир, предоплаты за несуществующие объекты, посредники, исчезающие с задатком. Об этом — в статье про мошенничество в Турции.

---

Чек-лист перед подписанием

Тринадцать пунктов в порядке действий. Каждый — проверяемое действие, а не совет быть внимательным. Ни в одном нет числа.

1. Посмотрите вид записи в тапу — kat mülkiyeti, kat irtifakı или arsa tapu. Это первое, а не последнее.
2. Выясните, есть ли у здания искан. Если нет — узнайте, кто и когда его оформляет, и считайте, что от вас это не зависит.
3. Закажите выписку из реестра непосредственно перед сделкой и проверьте записи об обременениях: залог, арест, иные ограничения.
4. Сверьте фактический адрес объекта с адресом в реестре.
5. Проверьте адрес по машиночитаемому файлу перечня закрытых махалле, если покупка делается с прицелом на ВНЖ, — до внесения задатка.
6. Запросите справки об отсутствии задолженности отдельно по взносам на содержание дома, по коммунальным абонементам и по налогам.
7. Прочитайте договор резервации на предмет одного вопроса: при каких условиях задаток возвращается. Если условий нет — деньги считайте отданными.
8. Убедитесь, что написание вашего имени совпадает в паспорте, в турецком идентификационном номере и в проекте записи.
9. Решите до сделки, на кого и в каких долях оформляется объект. Переоформление потом — это новая запись с новой датой.
10. Посчитайте сумму, которая должна попасть в тапу, до конвертации валюты, а не после. Меняйте валюту только через банк.
11. Спросите у посредника письменно, до просмотров: сколько составляет вознаграждение, с кого оно берётся и что входит в услугу.
12. Убедитесь, что переводчик на сделке — ваш, а не приведённый продавцом или агентством.
13. Не подписывайте документ, содержание которого вам не перевели вслух прямо в кабинете, — независимо от того, сколько людей ждёт и как торопят.

---

Покупка, ВНЖ и гражданство: коротко

Раздел намеренно короткий, потому что оба вопроса разбираются отдельно и подробно.

Покупка недвижимости сама по себе статуса не даёт. Она даёт основание подать — и не более того. ВНЖ по недвижимости — отдельное основание со своим требованием к стоимости жилья, которое измеряется на дату приобретения (проверено 04.09.2026), и со своим перечнем документов; относится оно только к краткосрочному ВНЖ kısa dönem по основанию «наличие недвижимости» (Закон № 6458, ст. 31/1-b, проверено 04.09.2026). Требование по стоимости здесь мы намеренно не повторяем цифрой, чтобы не заводить два места, которые придётся обновлять синхронно: сколько должна стоить квартира, чтобы по ней дали ВНЖ, и к чему привязан порог. Отдельно стоит знать, что для туристического краткосрочного ВНЖ порога стоимости собственного жилья не установлено вовсе — тапу там показывают как подтверждение места проживания (проверено 04.09.2026).

Гражданство за инвестиции — другой режим, и его условия мы в этой статье не называем намеренно. Другое ведомство, другой порог, другие обязательства; проверить эти значения по первоисточникам мы пока не смогли, и весь соответствующий блок в нашем реестре закрыт. Пересказывать чужие цифры о пороге инвестиционного гражданства мы не будем — это ровно та тема, где ошибка в цифре стоит дороже всего.

Что общего у обоих путей и почему это важно именно на этапе сделки. Сумма в тапу формируется из справки DAB, и «донастроить» её потом не получится. Отсюда единственная практическая рекомендация раздела: если покупка делается с прицелом на статус, порядок расчётов планируют до внесения денег, а не после получения тапу.

И то, что тоже относится к сделке, хотя выясняется позже. Продажа объекта, по которому оформлен статус, — не нейтральное действие.

Что происходит с действующим разрешением после продажи объекта, есть ли срок на смену основания и предусмотрен ли штраф — уточняется в Гёч по месту подачи. Ни аннулирование, ни срок, ни санкция у нас нормой не подтверждены, а истории расходятся прямо противоположно. Известно точно другое: при продлении обязательна справка о сохранении права собственности tapu devam belgesi, а по проданному объекту получить её нельзя (проверено 04.09.2026).

Кейс. Май 2026 и август 2026 — два противоположных исхода. Май 2026, город в исходном сообщении не назван: мужчина продал квартиру, по которой был оформлен ВНЖ, и пришёл в ведомство перерегистрироваться на квартиру жены. Выяснилось, что разрешение фактически перестало действовать сразу после регистрации сделки, и он оказался без законного основания пребывания — с необходимостью в считаные дни оформлять новый статус, со штрафом и с выездом-въездом. Август 2026, Мерсин: владелец двух квартир заранее перенёс регистрацию на второй собственный объект, первый продал — и через полгода спокойно продлил разрешение.

Исходы расходятся, и ни один нельзя обещать. Единственный практический вывод, который из этой пары следует: смену основания или адреса планируют до сделки.

Кейс. Март 2026. Человек получил гражданство по инвестиционной программе через покупку недвижимости, в больницы не обращался и частную страховку не продлевал. Через два года обнаружил на госпортале накопившуюся задолженность по государственному медицинскому страхованию с начислениями за весь период.

Короткая врезка, но важная: у смены статуса есть обязательства, которых не было у иностранца с ВНЖ. Продавец недвижимости о них не рассказывает, потому что к его сделке они отношения не имеют — а к вашей жизни имеют.

---

Почему в этой статье нет цифр, за которыми многие пришли

Скажем прямо, чтобы не оставлять недосказанности.

Русскоязычные тексты о покупке недвижимости в Турции пишут, за редким исключением, те, кто эту недвижимость продаёт. Отсюда узнаваемый набор: «сейчас лучшее время», «покупка даёт ВНЖ всей семье», «оформление под ключ», отсутствие раздела о рисках и калькулятор, который всегда сходится.

Мы не называем ни одной ставки налога и ни одного сбора не из осторожности, а потому что не проверили их сами. Тема устроена неудобно: правила ВНЖ публикует одно ведомство в одном перечне, а сделка с недвижимостью размазана между кадастровым управлением, налоговой службой, системой обязательного страхования, муниципалитетом, банком и профессиональными объединениями посредников и переводчиков — причём часть тарифов устанавливается на местном уровне и различается между соседними районами. Поэтому статья по этой теме никогда не станет калькулятором сделки — и не должна им становиться.

Есть и вторая причина, практическая. Читатель, которому подсказали порядок величины, закладывает его в бюджет сделки. Если наша цифра окажется устаревшей на один финансовый год, он узнает об этом на приёме в кадастровом управлении, когда деньги уже заведены и конвертированы. Отсутствие цифры в этом случае полезнее приблизительной.

Поэтому здесь нет ни «около», ни «в среднем», ни «обычно порядка», ни «по опыту клиентов». Вместо этого — закрытый список статей расхода, чтобы вас не застали врасплох, и адрес, по которому каждая величина проверяется за пять минут.

---

FAQ

Правда ли, что иностранец обязан менять валюту в банке, и зачем это нужно? Да. Для иностранца — физического лица при приобретении недвижимости обязательна справка о продаже валюты döviz alım belgesi (DAB); требование действует с 24.01.2022 (проверено 04.09.2026). Смысл в том, что сумма, вырученная от продажи валюты по этой справке, отражается в официальном документе как стоимость, служащая базой сделки (проверено 04.09.2026). Платежи, совершённые до публикации соответствующего акта, освобождены, но по ним нужна банковская выписка о переводе.

Можно ли указать в тапу сумму меньше реальной? Практически — нет, и это изменилось именно с введением DAB. Цифру в официальном документе формирует банковская справка, а не договорённость сторон и не отчёт оценщика (проверено 04.09.2026). Плюс прямая норма о последствиях: сбор считается от кадастровой стоимости для целей налога на недвижимость, но не ниже заявленной цены сделки, а при выявлении занижения сбор с разницы доначисляется и к нему применяется штраф 25 % (Закон № 492, ст. 63, Закон № 213, проверено 05.09.2026). И две отложенные цены: занижение бьёт по вашему же заявлению на ВНЖ, где стоимость измеряется на дату приобретения, и увеличивает вашу налоговую базу при перепродаже.

Кто платит сбор при переходе права — покупатель или пополам с продавцом? Ни то, ни другое в привычной формулировке. Закон называет двух самостоятельных плательщиков: продавец и покупатель платят каждый отдельно, по своей ставке (Закон № 492, тариф (4), п. 20(a), проверено 05.09.2026). Договорённость сторон о том, кто чью часть фактически вносит, закон не отменяет и обязанность ни с кого не снимает. Освобождения есть, они перечислены закрытым списком в ст. 59 того же закона (проверено 05.09.2026), и к обычной покупке квартиры иностранцем, как правило, не относятся. Действующую ставку смотрите на gib.gov.tr.

Сколько стоит оформление сверх цены квартиры? Единой цифры не существует, и мы намеренно не называем даже порядок. Зато список статей расхода закрыт и известен: сбор при переходе права (Закон № 492, тариф 4), собственный сбор кадастрового управления döner sermaye, гербовый сбор в тех случаях, когда он возникает (Закон № 488), отчёт об оценке, присяжный переводчик, при необходимости нотариус и доверенность, полис DASK, переоформление коммунальных абонементов, документ о нумератаже, комиссия посредника. Действующие ставки — на gib.gov.tr и tkgm.gov.tr; тарифы посредника и переводчика — у них самих, письменно и до начала работы.

Обязателен ли DASK и что он покрывает? Обязательное страхование от землетрясения введено Законом № 6305. Это страхование здания от землетрясения, а не страховка квартиры и не страховка имущества: покрытие затопления, кражи или ремонта — это отдельный добровольный полис konut sigortası. Где именно полис спрашивают и что бывает при его отсутствии, по историям владельцев расходится, а нормой у нас не закрыто — актуальный перечень случаев смотрите на dask.gov.tr. Стоимость считается по параметрам объекта, единой цены нет; тариф и калькулятор — там же.

Переходят ли ко мне долги прежнего владельца? Зависит от вида долга, и обобщать нельзя: взносы на содержание дома регулируются Законом о кондоминиуме № 634, коммунальные абонементы — договором с поставщиком услуги, налоговая задолженность — налоговым законодательством. Это три разных механизма. Практический вывод один: до сделки запрашивайте справки об отсутствии задолженности по каждому из трёх направлений отдельно, а не общее «там всё чисто» от продавца.

Чем kat mülkiyeti отличается от kat irtifakı и почему это важно? Kat mülkiyeti — этажная собственность: здание принято в эксплуатацию, у квартиры собственный статус. Kat irtifakı — право на этаж: здание ещё не принято, юридически вы владеете долей в участке. Разница не бумажная: от неё зависит цепочка «разрешение на ввод в эксплуатацию → постоянные счётчики → счета на ваше имя → адресная регистрация». Разрешение на ввод оформляется на всё здание, а не на отдельную квартиру, — получить его в одиночку нельзя. Отдельно отметим: при kat irtifakı базой для сбора при переходе права служит полная сумма сделки (проверено 05.09.2026).

Даёт ли покупка квартиры ВНЖ или гражданство? Сама по себе — нет. ВНЖ по недвижимости — отдельное основание с собственным требованием к стоимости жилья, которое измеряется на дату приобретения (проверено 04.09.2026) и не привязано к кадастровой стоимости (проверено 04.09.2026); разбор — в отдельной статье. Инвестиционное гражданство — другой режим с другими условиями, и его пороги мы здесь не называем намеренно, потому что проверить их по первоисточникам пока не смогли. Важное для момента сделки: если покупка делается с прицелом на статус, порядок расчётов планируют до внесения денег.

Можно ли купить квартиру в «закрытом районе»? Купить — да. Перечень закрытых махалле касается регистрации по временной и международной защите, выдачи ВНЖ и смены провинции проживания — покупки недвижимости он не касается (проверено 05.09.2026). А вот подать по этой квартире на первичный ВНЖ — вопрос отдельный. Адрес объекта стоит проверить по машиночитаемому файлу перечня до внесения задатка; учтите, что действующая публичная редакция файла — 31.08.2022, и это единственная опубликованная (проверено 05.09.2026).

---

Как проверить актуальность

Фактура по DAB и стоимости в тапу, по требованию к стоимости жилья, оценочному отчёту, сособственникам, нумератажу и справке о сохранении права собственности проверена 04.09.2026 напрямую на официальных доменах tkgm.gov.tr, e-ikamet.goc.gov.tr, goc.gov.tr, icisleri.gov.tr и nvi.gov.tr. Фактура по сбору при переходе права — плательщики, база расчёта, освобождения и штраф за занижение — и по перечню закрытых махалле проверена 05.09.2026 на goc.gov.tr (консолидированный текст Закона № 492) и на goc.gov.tr (объявление о закрытых махалле). Следующая перепроверка — не позднее 05.12.2026, и отдельно — сразу после январского пересмотра ставок и тарифов.

Всё, что закрыто в статье заглушкой, проверяется по открытым источникам самостоятельно:

• gib.gov.tr — налоговая администрация: действующая ставка сбора при переходе права tapu harcı, гербовый сбор (Закон № 488), ежегодный налог на недвижимость (Закон № 1319) — ставки, сроки уплаты и последствия неуплаты, налог при перепродаже (Закон № 193). Это главный адрес обоих денежных разделов статьи.
• tkgm.gov.tr — кадастровое управление: объявление о DAB и Genelge 2022/1, тарифы döner sermaye, порядок заказа выписок и состав сведений, ограничения по Закону № 2644 (ст. 35), сроки записи и оформления. Личный кабинет собственника — webtapu.tkgm.gov.tr.
• dask.gov.tr — система обязательного страхования от землетрясения: обязательность и перечень случаев, тариф и калькулятор премии, объём покрытия и лимиты, каналы оформления и правила продления, последствия просрочки.
• mevzuat.gov.tr — действующие редакции законов № 492, № 2644, № 1319, № 488, № 6305, № 634, № 6098, № 193, № 213 и № 4721.
• Муниципалитет по месту нахождения объекта — начисление и состояние расчётов по ежегодному налогу, тариф нумератажа, сбор за уборку территории, справка rayiç bedel.
• goc.gov.tr и e-ikamet.goc.gov.tr — перечень закрытых махалле и действующий перечень документов по вашему типу ВНЖ.
• Ваш банк — порядок оформления DAB по вашей сделке, требования к расчётам и документы, которые он запросит. Ответ желательно получить письменно и до того, как деньги заведены.

И то, что обычно не говорят вслух. Ни один участник открытых чатов за девять месяцев не описал сделку от резервации до получения тапу целиком, ни разу не назвал сбор при переходе права по имени, ни разу не задал вопроса об обременениях и о долгах прежнего владельца. Это тема, где чужой опыт даёт вопросы и мифы, а ответы приходится брать у ведомств.

Что дальше

• Разобрать свою ситуацию и собрать пакет документов — консультация по ВНЖ в Турции.
• Если основание — недвижимость и вопрос в требовании к стоимости — порог стоимости для ВНЖ по недвижимости.
• Если предстоит завести деньги на покупку и оформить DAB — переводы денег в Турцию.
• Если объект выбирается с прицелом на подачу — закрытые районы Турции и ВНЖ.
• Если вопрос в содержании жилья, айдате и коммунальных счетах — аренда жилья в Турции.
• Если вам предлагают «решить вопрос» или просят предоплату за объект — как не попасть на мошенников в Турции.

---

Эта статья объясняет, как устроена сделка с недвижимостью в Турции и на что смотрит покупатель до подписания. Она не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией и не заменяет её, не оценивает рынок и не рекомендует конкретных застройщиков, агентств, оценочные компании, банки и юристов. Мы не описываем способов занизить стоимость сделки или уменьшить сборы: они приводят к доначислению, штрафу и проблемам с вашим собственным статусом, и в этом тексте их нет. Все числа приведены с датой проверки; ставки налогов и сборов пересматриваются с началом финансового года, часть тарифов устанавливается на местном уровне, а практика кадастровых управлений и муниципалитетов различается — перед сделкой сверяйтесь с первоисточниками, ссылки на которые даны выше, и с ведомством по месту нахождения объекта.