ВНЖ в Турции по недвижимости: порог стоимости, оценка и что считается при подаче

Порог существует, он равен 200 000 долларов США в лировом эквиваленте (проверено 04.09.2026) — и меряют им не то, что обычно думают. В чатах живут три взаимоисключающие версии: «нужна независимая оценка не ниже 200 тысяч», «смотрят кадастровую стоимость», «нужно и в тапу, и в отчёте оценщика». Официальный перечень требований Управления по миграции МВД Турции (Göç İdaresi) формулирует условие короче: стоимость жилья по состоянию на дату приобретения. Одна эта фраза отвечает сразу на пять вопросов — про оценщика, про кадастр, про старые тапу, про продление и про то, почему схема «нарисуем оценку повыше» не работает.

---

Что это за ВНЖ и к какому основанию относится порог

Речь об одном конкретном основании краткосрочного ВНЖ (kısa dönem — краткосрочный вид на жительство): «наличие недвижимости в Турции», Закон № 6458, ст. 31/1(b). В обиходе — «ВНЖ по тапу» или «тип B»; tapu — свидетельство о праве собственности, турецкий аналог выписки из реестра прав.

Порог в 200 000 USD относится только к этому основанию (проверено 04.09.2026). Ни к одному другому он не применяется — и это важнее, чем кажется: у человека с дешёвой квартирой есть законные основания, где стоимость жилья вообще не измеряют.

Кому нужен ВНЖ и когда подавать

ВНЖ обязателен тем, кто остаётся в Турции дольше срока визы или безвизового въезда либо дольше 90 дней (проверено 04.09.2026) — Закон № 6458.

Гражданам безвизовых стран виза D для подачи изнутри Турции не нужна (проверено 04.09.2026): заявление подаётся через систему e-ikamet в течение срока законного пребывания. Ехать в консульство ради подачи по недвижимости не требуется.

Законный срок рассмотрения заявления — 90 дней (проверено 04.09.2026), Uygulama Yönetmeliği, ст. 22/2. Подать на продление можно в последние 60 дней срока действия разрешения (проверено 04.09.2026), Закон № 6458, ст. 24/2.

На какой срок дают: два года по закону, год по регламенту

Здесь ожидание и результат расходятся чаще всего, и причина у этого документальная, а не «инспектор так решил».

По закону краткосрочный ВНЖ выдаётся каждый раз на срок не более двух лет — Закон № 6458, ст. 31/2 (проверено 06.09.2026). То же ограничение работает и при продлении: отдельного, более короткого срока для продления закон не устанавливает (проверено 06.09.2026).

По регламенту — иначе. Uygulama Yönetmeliği в статье 27 сохранил прежнюю редакцию: краткосрочный ВНЖ — не более одного года (проверено 06.09.2026). Регламент в этой части так и не привели в соответствие с законом после поправки 2016 года, и практика отделений держится ближе к регламенту.

Отсюда вывод, ради которого этот раздел и написан: кейсы «по тапу дали год, хотя по закону два» — это расхождение двух действующих текстов, а не произвол отделения. Разница видна прямо в наших историях ниже: в кейсе 1 семье выдали разрешения на два года, в кейсе 2 человека одобрили на год. Ссылаться в разговоре можно на ст. 31/2 закона, но планировать бюджет и сроки честнее исходя из года.

Третий ограничитель — паспорт, и он жёстче обоих. ВНЖ выдаётся на срок на 60 дней короче срока действия паспорта, независимо от гражданства (проверено 06.09.2026) — Закон № 6458, ст. 23 и Uygulama Yönetmeliği, ст. 23/1(a). Практический счёт, который стоит сделать до подачи: паспорт с остатком меньше 26 месяцев двухлетний ВНЖ не даст в принципе, сколько бы ни стоила квартира.

---

Порог: 200 000 долларов — и почему это не «сумма из закона»

Действующее требование звучит так: стоимость жилья на дату приобретения должна составлять не менее эквивалента 200 000 долларов США в турецких лирах (проверено 04.09.2026). Источник — официальный перечень документов Göç İdaresi «Kısa Dönem İkamet İzni Başvurularında İstenen Belgeler», раздел «b»; дословно: «Konutun edinim tarihi itibariyle değerinin en az 200 bin ABD Doları karşılığı Türk Lirası olması gerekmektedir».

Три слова в этой фразе решают всё: konut (жильё — не земля и не коммерция), edinim tarihi itibariyle (на дату приобретения, а не на дату подачи), karşılığı Türk Lirası (в лировом эквиваленте).

Двухуровневая конструкция простыми словами

Самой суммы в законе нет. Закон устроен на двух уровнях, и понимать это нужно не ради юридической красоты, а ради планирования.

Первый уровень — закон. Он не называет цифру, а передаёт вопрос ведомству: характер и стоимость недвижимости, дающей право на краткосрочный ВНЖ, определяются Министерством. Правовая база порога — статья 31, часть 6 Закона № 6458 (проверено 06.09.2026), дословно: «Kısa dönem ikamet izni verilmesine esas olacak taşınmazın niteliği ve değeri Bakanlıkça belirlenir». Сама цифра в законе не стоит — она в акте Göç İdaresi.

Второй уровень — ведомственный акт. Конкретные 200 000 долларов стоят в официальном перечне требований к пакету документов, который публикует Göç İdaresi (проверено 04.09.2026).

Реквизиты поправки теперь известны, и мы их приводим — в прежней редакции этой статьи на их месте стояла оговорка «не публикуем, порталы не открывались»; она снята. Часть 6 добавлена в статью 31 Законом № 7533 от 21.11.2024 (статья 35 этого закона), а опубликована поправка и вступила в силу 30.11.2024 (проверено 06.09.2026). Заодно закрывается ходовая чатовая дата: «29.11.2024» неверна, публикация — 30.11.2024 (проверено 06.09.2026).

Одну деталь мы по-прежнему не публикуем — номер выпуска Resmî Gazete: в тексте самого закона он не приводится, подтверждения у нас нет. На практику это не влияет: закон и дата публикации — тот минимум, по которому норма ищется и проверяется. Действующую редакцию ст. 31 Закона № 6458 можно сверить на mevzuat.gov.tr.

Практический смысл конструкции один, и он неприятный. Сумма может измениться без изменения закона: не нужно ни законопроекта, ни голосования в парламенте, ни переходного периода — достаточно новой редакции ведомственного перечня, которая появляется на сайте и начинает применяться. Горизонт планирования покупателя — не «до следующей реформы», а «до следующего обновления перечня». Закладывайте запас и не растягивайте сделку на кварталы в расчёте, что «правила пока такие».

Откуда в чатах берутся «отсечки» по датам

В сообществе ходит несколько дат, которые называют моментом введения порога, и из них выводят «отсечки»: купил раньше такого-то числа — правила старые, позже — новые. Одна дата здесь настоящая — 30.11.2024, публикация Закона № 7533, которым в ст. 31 добавили норму-делегирование (проверено 06.09.2026). Остальные ходовые даты — в том числе «акт от 16.10.2023» — мы как проверенные не публикуем: в первоисточниках они не подтверждаются.

Важнее другое, и это проверяемо: в действующем перечне требований никаких дат-отсечек нет. Полнотекстовая проверка перечня (файл редакции 18.03.2025) по прежним порогам и по датам, которые в чатах называют моментом введения нынешнего, дала ноль совпадений (проверено 04.09.2026). Из даты появления нормы в законе никаких переходных правил не следует — их просто не написали.

---

К чему привязан порог: тапу, отчёт оценщика или кадастр

Прямой ответ: к стоимости жилья на дату приобретения, то есть к цене, зафиксированной в тапу, в лировом эквиваленте доллара (проверено 04.09.2026). К кадастровой стоимости (rayiç bedel — оценочная стоимость, применяемая для налогов и сборов) порог не привязан (проверено 04.09.2026).

Три версии из чатов и что говорит акт

Оговорка, без которой раздел был бы нечестным: практика отделений İl Göç İdaresi различается, и инспектор на месте может попросить документ, которого в перечне нет (так было в кейсе 2). Нормативной опоры у трёх версий выше нет — но это аргумент для спокойного разговора в отделении, а не гарантия, что разговора не будет.

Когда отчёт оценщика всё-таки нужен

Ровно один случай: жильё получено по наследству или в дар. Тогда требуется актуальный отчёт об оценке — «güncel taşınmaz değerleme raporu» (проверено 04.09.2026). Логика прозрачная: в таком тапу нет цены сделки, измерять ведомству нечего.

При покупке отчёт не нужен ни при первичной подаче, ни при продлении (проверено 04.09.2026) — не заказывайте его «на всякий случай»: при обычной покупке это трата без нормативного основания.

Срок годности отчёта об оценке уточняется в Гёч по месту подачи: единого подтверждённого срока для заявления на ВНЖ мы не нашли, а привычные «три месяца» относятся к оценке при самой сделке.

---

Как сумма попадает в тапу: банк и DAB

Здесь закрывается самый живучий вопрос: можно ли договориться, чтобы в документах стояла нужная сумма.

Для иностранца — физического лица покупка проходит через продажу валюты банку с оформлением DAB (döviz alım belgesi — справка о покупке банком валюты, то есть о продаже её вами). Справка обязательна (проверено 04.09.2026); основание — объявление Управления кадастра и земельного реестра (TKGM).

Дальше — ключевое звено. Сумма из DAB отражается в официальном документе как стоимость, служащая базой сделки (проверено 04.09.2026). Дословно у TKGM: «Döviz alım belgesinde bozdurulan döviz karşılığı bedel resmi senede harca esas değer olarak yansıtılacaktır».

Отсюда вывод, ради которого написан весь раздел: схема «показать оценку выше цены сделки» не работает. Цифру, которую увидит миграционное управление, формирует не оценщик и не договорённость сторон, а банковский документ. Разговор о пороге ведётся с банком на этапе расчётов — потом менять нечего.

Миф «через пять лет переоценим объект в кадастре»

Процедуры «переоценить объект в кадастре и получить нужную сумму» в открытых актах нет: стоимость в официальном документе формируется из банковского документа при сделке. Правило о сроке владения, на которое ссылаются в чатах, относится к освобождению от налога при продаже — оно закреплено в Законе о подоходном налоге № 193 (mükerrer md. 80); проверьте действующую редакцию на mevzuat.gov.tr.

Проще говоря, в чатах смешали две нормы из разных законов: срок владения из налогового закона отвечает на вопрос «платить ли налог при продаже», а не «какая стоимость будет в документе при подаче на ВНЖ».

---

«Дедушкиной оговорки» нет: что это значит на практике

Скажем прямо, потому что смягчать здесь — значит подводить людей под отказ. Переходных положений для тапу, оформленных до изменения правил, в действующем перечне требований Göç İdaresi нет (проверено 04.09.2026). Это не пробел в данных: перечень проверен полнотекстово, прежних порогов и дат-отсечек в нём нет.

Второе следствие оттуда же: требование по стоимости проверяется и при продлении (проверено 04.09.2026). Причина в формулировке — стоимость измеряется «на дату приобретения», а не «на дату первого одобрения», поэтому она остаётся тем же самым числом при каждом обращении.

Если ВНЖ уже есть по дешёвому объекту

Без паники и без ложных обещаний. Норма не содержит послаблений для ранее купленных объектов — но и процедуры сплошного пересмотра уже выданных разрешений в актах нет. Общее правило ст. 33/1(a) Закона № 6458 — «условие отпало, разрешение аннулируется» (проверено 06.09.2026) — написано про отпадение условия, а не про то, что условие подорожало; автоматическим триггером изменение перечня не является. Практика отделений расходится: в материале есть и спокойные продления, и перевод человека на другое основание, и отказ (кейсы 2, 3, 4, 5 ниже). Ни одну из этих практик нельзя продавать как правило.

Что имеет смысл сделать заранее: посмотреть, есть ли у вас второе основание — доход, семья, учёба, работа, удалённая занятость — и понять, какой пакет вы соберёте, если на продлении зададут вопрос о стоимости. Решение, принятое за два месяца до конца срока, дешевле решения в день рандеву.

Если подача новая

Если ВНЖ по этому основанию не оформляли сразу после покупки либо был перерыв в статусе — подача рассматривается как первичная, и порог применяется в действующей редакции перечня. Аргумент «закон обратной силы не имеет» в спорах с ведомством не срабатывал: ведомство проверяет не прошлое действие, а соответствие требованиям на момент обращения.

Если по итогам подачи пришёл отказ — порядок действий и сроки повторной подачи разобраны отдельно: что делать после отказа и когда подавать снова.

---

Доли, супруги, члены семьи

Проверенное: если члены семьи владеют жильём в долевой (paylı) или совместной (elbirliği) собственности, они тоже могут подать по этому основанию, приложив документ о родственной связи с лицами, указанными в тапу (проверено 04.09.2026) — Uygulama Yönetmeliği, md. 28/3.

Обратную сторону надо сказать прямо: право привязано к наличию доли в тапу, а не к родству. Родственник, которого в тапу нет, по этому основанию подаваться не может — ни супруг, ни родитель, ни взрослый ребёнок. Если цель — привести члена семьи, который не будет собственником, это другой маршрут: семейный ВНЖ и адресная регистрация.

На объект или на долю

Порог считается на объект целиком, а не на долю заявителя (проверено 06.09.2026). Норма говорит о стоимости жилья — «Konutun … değeri», — а не о стоимости доли конкретного человека, и отдельно допускает подачу членов семьи-сособственников.

Обратная сторона проверена так же: набрать порог складыванием долей в нескольких объектах нельзя — такой нормы нет (проверено 06.09.2026), а покупка доли в дорогом объекте как самостоятельное основание нормой прямо не предусмотрена: правило о долях сформулировано только для членов семьи, уже указанных в тапу.

Переоформление долей — дарение, выкуп доли, раздел при разводе — нормой не урегулировано, и это зона риска, а не лазейка: новый тапу означает новую дату приобретения и новую цену в документе, а требование проверяется при продлении. Кейс 4 ниже — ровно про это.

Сколько человек проходит по одному объекту

Предельного числа разрешений на один объект в актах нет — такой нормы нет, проверено (проверено 06.09.2026): дословная проверка ст. 31–33 Закона № 6458, ст. 28–29 Uygulama Yönetmeliği и самого перечня Göç İdaresi лимита не дала. Это проверенное отсутствие нормы, а не пробел в данных — расхожее «на квартиру можно оформить только один ВНЖ» нормативного основания не имеет.

Кейс 1 показывает, что вся семья-сособственники может пройти по одной квартире. Это иллюстрация, а не гарантия: отсутствие лимита в норме означает, что запрета нет, — но не обещает, что в вашем отделении посмотрят на пакет так же.

---

Документы: что нужно на первичной подаче и что — на продлении

Частая ошибка — механически повторить на продлении набор первичной подачи. Нумератаж на продлении не спрашивают, зато спрашивают справку о сохранении права собственности; именно из-за неё продажа объекта бьёт по ВНЖ.

Нумератаж выдаёт муниципалитет, единой ставки нет — стоимость уточняйте в беледие по месту нахождения объекта.

Про пошлину, стоимость карты и то, из чего вообще складывается платёж, — отдельный разбор: сколько стоит ВНЖ в Турции: пошлина, карта, штрафы.

---

Риск, о котором молчат при продаже квартиры

Ставим первым предложением: справку tapu devam belgesi по проданному объекту получить невозможно — а это обязательный документ на продлении (проверено 04.09.2026). То есть продажа бьёт по ВНЖ не обязательно в момент сделки, но гарантированно — на ближайшем продлении.

Теперь и остальное описано нормой — раньше на этом месте у нас стояли пометки.

Разрешение при продаже объекта аннулируемо (проверено 06.09.2026). Закон № 6458, ст. 33/1(a): при отпадении условия, на котором ВНЖ был выдан, разрешение не выдаётся, уже выданное аннулируется, а истёкшее не продлевается. Автоматически в момент регистрации сделки это не срабатывает — но основание для аннулирования появляется сразу, и дальше вопрос только в том, когда ведомство до него дойдёт. Позже ближайшего продления — не дойдёт точно.

Отдельного срока на смену основания после продажи в законе нет — такой нормы нет, проверено (проверено 06.09.2026). Дословная проверка ст. 32 и 33 Закона № 6458 и ст. 28–29 Uygulama Yönetmeliği не дала ни «льготного периода», ни срока, в который нужно уложиться. Это проверенное отсутствие нормы, а не пробел в данных, — и читать его нужно ровно наоборот привычному: отсутствие срока не значит «время есть», оно значит, что защищённого времени нет вовсе.

Штрафа именно за то, что человек продал объект и не перешёл на другое основание, тоже нет — такой нормы нет, проверено (проверено 06.09.2026): такого состава в разделе административных штрафов Закона № 6458 (ст. 102) не существует. Последствие здесь другого рода — не денежное: аннулирование разрешения по ст. 33/1(a) и дальше общие последствия пребывания без действующего основания.

Практика расходится радикально — см. кейс 5: в одном случае человек столкнулся с аннулированием почти сразу после регистрации сделки, в другом спокойно продлился через полгода. Обе истории реальные, и ни одну из них нельзя обещать.

Рекомендация одна и простая: планировать смену основания до регистрации сделки, а не после. Пока объект ваш, у вас есть и tapu devam belgesi, и время собрать пакет по другому основанию. После сделки первый документ уже не получить, а времени может не остаться.

---

Закрытый район плюс собственная квартира

Как проверить свой адрес и какая норма к нему относится — начните с этого, если объект в Стамбуле, Анталье, Аланье или Мерсине.

Главное, что нужно развести до всех выводов: под словами «закрытый район» в чатах живут два разных документа, и они про разное (проверено 05.09.2026).

Документ первый: перечень 1169 махалле — не про ВНЖ

Объявление Göç İdaresi от 30.06.2022 с приложением-перечнем на 1169 махалле (mahalle — квартал, низовая административная единица) закрывает регистрацию по временной защите, регистрацию по международной защите и смену провинции лицами, находящимися под защитой (проверено 05.09.2026).

Выдачи ВНЖ этот перечень не касается: выражения ikamet izni в его тексте нет (проверено 05.09.2026).

Практический смысл для собственника прямой: сам по себе факт «моё махалле есть в перечне 1169» не является опубликованным основанием для отказа в ВНЖ по недвижимости. Косвенное подтверждение — кейс 1 ниже: Каргыджак в этом перечне есть, а разрешения в августе 2026 года выдали всей семье.

Перечень остаётся публичным и машиночитаемым, действующая редакция файла — 31.08.2022 (проверено 04.09.2026). Ссылка на файл: Kapali_Mahalleler-31082022.xlsx, объявление ведомства — goc.gov.tr/mahalle-kapatma-duyurusu-hk2.

Четыре из десяти махалле Антальи, попавших в перечень, — в Алании, ровно там, где чаще всего покупают жильё «под ВНЖ». Совпадение неслучайное: перечень строится по доле иностранцев в махалле. Но читать эту таблицу как «здесь не дадут икамет» нельзя — перечень адресован регистрации по защите.

Документ второй: десять районов Стамбула — единственный опубликованный запрет для ВНЖ

Объявление от 19.10.2022, действует с 20.10.2022 (проверено 05.09.2026) — это единственный опубликованный акт, который закрывает первичную подачу на ВНЖ. Он касается десяти районов (ilçe) Стамбула: Avcılar, Bahçelievler, Bağcılar, Başakşehir, Esenler, Esenyurt, Fatih, Küçükçekmece, Sultangazi, Zeytinburnu.

В акте семь исключений, и теперь мы приводим их полностью — перечень проверен дословно по тексту объявления на goc.gov.tr (проверено 05.09.2026). Список закрытый: работает только то, что в нём прямо названо.

1. Члены семей граждан Турции и обладателей Mavi Kart.
2. Члены семей иностранцев с действующим ВНЖ в этих районах.
3. Иностранцы с договором предварительной продажи или получившие собственность до даты введения ограничения.
4. Пациенты на стационарном лечении — по адресу больницы.
5. Подающие по основанию инвестиций — Закон № 6458, ст. 31/1(j).
6. Студенты вузов и их филиалов, расположенных в этих районах.
7. Обладатели действующего ВНЖ — при продлении или смене типа.

Для владельца квартиры важнее всего третий и седьмой пункты, а не пятый, о котором чаще всего говорят в чатах. Третий закрывает вопрос «я купил раньше»: собственность, полученная до даты ограничения, и предварительный договор названы в акте прямо. Седьмой снимает панику у тех, у кого ВНЖ уже есть: запрет адресован первичной подаче, продление и смена типа в этих районах из-под него выведены.

Дальше — точность, которую в чатах теряют в обе стороны. Исключение для инвесторов существует и действует там, где оно опубликовано, — в этих десяти районах Стамбула. Это не «инвесторам можно везде»: за пределами десяти районов акта, из которого делалось бы исключение, просто нет. И это не «инвесторам нельзя»: в самом акте пункт назван прямо.

Отдельно: ст. 31/1(j) — это основание «инвестиции», отличное от ст. 31/1(b) «наличие недвижимости», по которому написана вся эта статья. Покупка квартиры за 200 000 $ даёт основание (b); исключение в стамбульском объявлении сформулировано для (j). Соотносится ли конкретная покупка с основанием (j) и какой пакет по нему нужен — это другое основание с другими условиями, и оно уточняется в Гёч по месту подачи.

Продавать клиенту «купите квартиру — пройдёте как инвестор» на этом основании нельзя.

Анталья и Аланья: опубликованного акта нет, есть практика отделений

Для Антальи и Аланьи опубликованного акта, закрывающего районы для выдачи ВНЖ, нет (проверено 05.09.2026). Есть практика отделений — она видна по кейсам и по чатам, но нормативного текста, на который можно сослаться в разговоре с инспектором или в жалобе, за ней не стоит.

Отсюда два вывода, и оба неудобные:

• Утверждение «квартира в закрытом районе Антальи или Алании блокирует ВНЖ по недвижимости» опубликованной нормой не подтверждается. Отказ по такому мотиву — это позиция отделения, а не текст акта.
• Обещать инвестору проход по исключению ст. 31/1(j) в Анталье или Алании тоже нельзя: исключение опубликовано для стамбульского акта, а здесь нет ни акта, ни исключения из него. Ссылаться там не на что.

Что делать, если квартира уже куплена, а район называют закрытым

Четыре варианта, честно — с тем, чего каждый не гарантирует.

1. Понять, какой из двух документов про ваш адрес. Объект в одном из десяти районов Стамбула — работает опубликованный запрет на первичную подачу. Объект в Анталье, Алании, Мерсине — опубликованной нормы нет, есть практика конкретного отделения. Первое действие и самое дешёвое.
2. Для десяти районов Стамбула — проверить, попадаете ли вы в одно из семи исключений акта. Полный перечень исключений приведён выше и проверен дословно (проверено 05.09.2026); список закрытый, работает только то, что в акте прямо названо. Собственнику стоит смотреть в первую очередь на пункт о собственности, полученной до даты ограничения, и на пункт о продлении и смене типа при действующем ВНЖ. Общее «другое основание обойдёт закрытый район» правилом не является.
3. Второй объект или адрес за пределами десяти районов. Рабочий путь. Ходовое возражение «но смена провинции тоже закрыта» здесь не работает: ограничение на смену провинции из перечня 1169 адресовано лицам под защитой, а не держателям ВНЖ (проверено 05.09.2026).
4. Не строить план на «район скоро откроют». Публичная редакция перечня 1169 не обновлялась с 31.08.2022 (проверено 04.09.2026), а стамбульское объявление действует с 20.10.2022 (проверено 05.09.2026); сигнала об изменении ни там, ни там нет.

Пятый вариант, который предлагают в чатах, — «инспектор проведёт вручную» — мы не рекомендуем: он ставит статус человека в зависимость от решения без нормативного основания, а при смене сотрудника или на продлении подтверждать будет нечем.

---

Что ВНЖ по недвижимости не даёт

Не даёт права работать по найму. Право на работу даёт отдельный документ — рабочее разрешение; собственность жильём его не заменяет. Если доход удалённый и от иностранного заказчика, есть отдельный маршрут: виза цифрового кочевника.

Не отменяет ограничений по району там, где они опубликованы. Для десяти районов Стамбула первичная подача на ВНЖ закрыта объявлением от 19.10.2022 (проверено 05.09.2026), и обойти это можно только через одно из семи исключений самого акта — их полный перечень приведён выше (проверено 05.09.2026). Инвесторский пункт там про ст. 31/1(j), то есть про другое основание, не «наличие недвижимости»; собственнику ближе пункты о собственности, полученной до даты ограничения, и о продлении при действующем ВНЖ. За пределами этих десяти районов опубликованного запрета для ВНЖ нет — там вопрос решает практика отделения. Подробнее — в разделе выше.

Не даёт автоматически ни гражданства, ни «ускоренного пути» к нему. Раньше этот блок был почти пустым; теперь в нём есть конкретика.

Стаж для натурализации в общем порядке — пять лет непрерывного проживания в Турции, считая назад от даты подачи (проверено 06.09.2026). Закон о гражданстве № 5901, ст. 11/1(b), дословно: «Başvuru tarihinden geriye doğru Türkiye'de kesintisiz beş yıl ikamet etmek».

Дальше — что в эти пять лет не засчитывается, и для читателя именно этой статьи это главное. Туристический ВНЖ в стаж для гражданства не идёт. Студенческий — тоже не идёт (проверено 06.09.2026): регламент к Закону № 5901 (TVK Uygulama Yönetmeliği), ст. 71/1(ç), прямо перечисляет основания, которые не признаются действительным проживанием, — убежище, обучение (öğrenim), туризм, сопровождение учащегося ребёнка, лечение.

Прочтите это вместе с кейсом 2. Типовой «запасной аэродром» при недотянутом пороге — уйти на туристическое основание — сохраняет легальный статус в Турции, но годы на нём в копилку для гражданства не капают. Если гражданство в планах есть, выбор основания перестаёт быть техническим вопросом.

Про перерывы. По регламенту отсутствие в Турции до шести месяцев внутри пятилетнего периода стаж не рвёт, а свыше шести месяцев за границей — равно как и свыше шести месяцев внутри Турции без действующего ВНЖ — прерывает стаж и обнуляет весь предшествующий период, а не только время отсутствия (проверено 06.09.2026), TVK Uygulama Yönetmeliği, ст. 71/1(b) и (c).

Чего мы по-прежнему не публикуем: засчитывается ли в этот стаж именно ВНЖ по недвижимости, порог недвижимости для исключительного гражданства за инвестиции и лимит отсутствия в тексте самого Закона № 5901 (в отличие от регламента). Эти три вопроса не подтверждены — проверяйте действующие редакции на mevzuat.gov.tr и разбирайте свой случай индивидуально.

Если квартира дешевле порога — это не тупик

Порог относится только к основанию «наличие недвижимости». Для туристического краткосрочного ВНЖ порога стоимости собственного жилья не установлено (проверено 04.09.2026) — это проверенное отсутствие нормы, а не пробел в данных. Собственник недорогой квартиры показывает тапу как подтверждение места проживания и проходит по доходу, а не по стоимости объекта.

Это другое основание с другими условиями и другим пакетом: туристический ВНЖ в Турции: условия, доход, подводные камни.

---

Истории из чатов

Кейс 1. Август 2026, Аланья (Каргыджак) — пять разрешений по одному объекту. Семья заказала оценку с запасом над порогом и подала по одной квартире на пятерых — родителей и троих детей, включая совершеннолетнего. Randevu (назначенный приём в миграционном управлении) утром — уведомления пришли всем пятерым в тот же день, разрешения на два года. Что иллюстрирует: родственники-сособственники действительно проходят по одному объекту. Чего не доказывает: что так будет у всех — предельного числа разрешений на объект норма не устанавливает.

Кейс 2. Июль 2026, Анталья — оценка не дотянула до порога. Квартира куплена в 2022 году дешевле действующего порога. При подаче статус ушёл в «уточнение документов», инспектор предложил принести новую оценку. Семья посчитала, что оценка выйдет ниже порога, и платить за отчёт не стала — согласилась перейти на туристическое основание. Одобрили в тот же день, на год. Что иллюстрирует: сценарий «не дотянули» не заканчивается выездом из страны — есть основание, где порога стоимости жилья не установлено. Оговорка: отчёт оценщика при покупке нормой не требуется (проверено 04.09.2026) — запрос инспектора и норма здесь разошлись, и это повод спокойно обсудить требования на месте, а не бежать заказывать отчёт. Цена этого решения: год на туристическом основании в стаж для гражданства не пойдёт (проверено 06.09.2026) — см. раздел «Что ВНЖ по недвижимости не даёт».

Кейс 3. Январь 2026, Мерсин — отказ по недорогому объекту после развода. После развода супруги переоформили тапу, у каждого остался объект дешевле порога. При подаче потребовали подтвердить стоимость на уровне порога — по обоим объектам это оказалось невозможно. Итог: отказ. Что иллюстрирует: порог отсекает жёстко, и «почти дотянули» не работает.

Кейс 4. Февраль 2026, Мерсин и Адана — дарение доли обнулило историю. Действующий ВНЖ по недвижимости, доля второго собственника перешла к заявителю по дарственной. При продлении ведомство исходило из нового тапу и применило действующий порог — в продлении отказали, суд проигран в двух инстанциях. В том же городе участники называли ещё несколько похожих историй. Что иллюстрирует: последствия переоформления доли нормой не урегулированы, а требование по стоимости проверяется и при продлении (проверено 04.09.2026). Переоформление доли «под ВНЖ» — не оптимизация, а риск.

Кейс 5. Май и август 2026 — два противоположных исхода после продажи объекта. Май 2026, город в исходном сообщении не назван: человек продал квартиру, по которой был оформлен ВНЖ, и столкнулся с аннулированием практически сразу после регистрации сделки — с риском остаться без законного основания пребывания. Август 2026, Мерсин: владелец двух квартир перевёл регистрацию на второй собственный объект, первый продал — и через полгода спокойно продлил разрешение на два года. Что иллюстрирует: исходы расходятся, и ни один из них нельзя обещать. Единственное, что известно точно: справку о сохранении права собственности по проданному объекту получить нельзя (проверено 04.09.2026), а на продлении она обязательна.

Кейс 6. Май 2026, Мерсин (Мезитли) — своя квартира в махалле из перечня. Собственница пропустила срок продления, находясь за границей по семейным обстоятельствам. Её махалле — в перечне 1169, а новая подача рассматривается как первичная. Ситуация на момент обращения не разрешилась. Что иллюстрирует: перерыв в статусе превращает продление в первичную подачу, и это самостоятельный риск. Уточнение к подводке: перечень 1169 махалле касается регистрации по защите, а не выдачи ВНЖ (проверено 05.09.2026), а опубликованного акта, закрывающего районы Мерсина для ВНЖ, нет — то, с чем столкнулась собственница по адресу, относится к практике отделения, а не к тексту нормы. Разбор обоих документов — здесь: закрытые для ВНЖ районы Турции.

Это истории конкретных людей из открытых чатов, а не правило. Практика отделений различается, и по одному и тому же вопросу в разных городах решения бывают противоположными.

---

Короткий чек-лист перед покупкой «под ВНЖ»

1. Проверьте адрес до задатка — и поймите, какая норма к нему относится. Если объект в одном из десяти районов Стамбула (Avcılar, Bahçelievler, Bağcılar, Başakşehir, Esenler, Esenyurt, Fatih, Küçükçekmece, Sultangazi, Zeytinburnu), первичная подача на ВНЖ там закрыта опубликованным объявлением от 19.10.2022 (проверено 05.09.2026). Если объект в Анталье, Алании или Мерсине — опубликованного запрета для ВНЖ нет (проверено 05.09.2026), но есть практика отделения; заодно проверьте конкретную махалле по файлу перечня 1169 (редакция 31.08.2022, проверено 04.09.2026) — он про регистрацию по защите, а не про ВНЖ.
2. Ведите расчёт через банк с оформлением DAB. Справка обязательна для иностранца — физического лица (проверено 04.09.2026), и без неё сделка для целей ВНЖ выглядит иначе, чем вы рассчитывали.
3. Помните, что в официальный документ попадёт сумма из DAB (проверено 04.09.2026). Это и есть та цифра, которую увидит миграционное управление.
4. Считайте порог на дату приобретения, а не на дату подачи — 200 000 USD в лировом эквиваленте (проверено 04.09.2026): рост рынка после сделки порог не «дотягивает». И закладывайте запас: сумма стоит в ведомственном перечне, а не в законе.
5. Не заказывайте отчёт оценщика «на всякий случай». При покупке он не требуется ни на первичной подаче, ни на продлении (проверено 04.09.2026); он нужен только при наследстве и дарении.
6. Заранее решите, кто из семьи будет в тапу. Право подавать по этому основанию есть у сособственников; того, кого в тапу нет, основание не касается (проверено 04.09.2026).
7. Держите в голове продление. Требование по стоимости проверяется и при продлении (проверено 04.09.2026), а вместо нумератажа понадобится tapu devam belgesi. Окно подачи — последние 60 дней срока (проверено 04.09.2026).
8. Проверьте остаток срока паспорта. ВНЖ выдаётся на срок на 60 дней короче срока действия паспорта (проверено 06.09.2026): с остатком меньше 26 месяцев двухлетнего разрешения не будет независимо от квартиры. И закладывайте, что по регламенту краткосрочный ВНЖ — не более года, хотя закон допускает два (проверено 06.09.2026).
9. Продажу объекта планируйте вместе со сменой основания, а не после регистрации сделки: срока на переход после продажи в законе нет — такой нормы нет, проверено (проверено 06.09.2026), а основание для аннулирования по ст. 33/1(a) появляется сразу.

---

FAQ

На какой срок дают ВНЖ по недвижимости — на год или на два? Закон № 6458, ст. 31/2 допускает до двух лет при каждой выдаче, включая продление (проверено 06.09.2026). Но Uygulama Yönetmeliği в ст. 27 сохранил прежнюю редакцию — не более одного года (проверено 06.09.2026), и практика отделений ближе к регламенту. Поэтому «дали год, хотя ждали два» — это расхождение двух действующих текстов, а не ошибка отделения. Отдельно и жёстче обоих работает паспорт: разрешение выдаётся на срок на 60 дней короче срока его действия (проверено 06.09.2026).

Считается ли моя доля в квартире? Порог считается на объект целиком, а не на вашу долю (проверено 06.09.2026): норма говорит о стоимости жилья, а не доли. Складывать доли в нескольких объектах, чтобы набрать порог, нельзя — такой нормы нет (проверено 06.09.2026). Правило о долях сформулировано только для членов семьи, уже указанных в тапу: они могут подать по этому основанию, приложив документ о родственной связи (проверено 04.09.2026). Право привязано к записи в тапу — родственник, которого в тапу нет, по этому основанию подаваться не может.

Можно ли оформить на двоих супругов по одной квартире? Да, если оба указаны в тапу как сособственники: при долевой или совместной собственности членов семьи каждый из них может подать по этому основанию, приложив документ о родственной связи (проверено 04.09.2026). Предельного числа разрешений на один объект в актах нет — такой нормы нет, проверено дословно по ст. 31–33 Закона № 6458, ст. 28–29 регламента и по перечню Göç İdaresi (проверено 06.09.2026).

Нужна ли оценка при продлении? При покупке отчёт лицензированного оценщика не требуется ни при первичной подаче, ни при продлении (проверено 04.09.2026). Отчёт нужен только если жильё получено по наследству или в дар. На продлении вместо нумератажа понадобится tapu devam belgesi — справка о сохранении права собственности. Подать на продление можно в последние 60 дней срока действия разрешения (проверено 04.09.2026).

Что если я купил квартиру до изменения правил? Переходных положений для тапу, оформленных раньше, в действующем перечне требований нет (проверено 04.09.2026). Требование по стоимости измеряется на дату приобретения и проверяется при обращении, включая продление. Аргумент «закон обратной силы не имеет» в спорах с ведомством не срабатывал. Если жильё дешевле порога — смотрите вопрос про недорогую квартиру ниже.

К чему привязан порог: к тапу, к оценке или к кадастру? К стоимости жилья на дату приобретения, то есть к цене, зафиксированной в тапу, в лировом эквиваленте (проверено 04.09.2026). К кадастровой стоимости (rayiç bedel) порог не привязан. Отчёт оценщика используется только для жилья, полученного по наследству или в дар.

У меня квартира дешевле порога — ВНЖ вообще не получить? Порог относится только к основанию «наличие недвижимости». Для туристического краткосрочного ВНЖ порога стоимости собственного жилья не установлено (проверено 04.09.2026): тапу там показывают как подтверждение места проживания, а проходят по доходу. Это другое основание с другими условиями — разбор в отдельной статье.

Можно ли заказать оценку выше цены сделки, чтобы дотянуть до порога? Нет смысла. Для иностранца — физического лица покупка проходит через продажу валюты банку с оформлением DAB, и сумма из этой справки отражается в официальном документе как стоимость, служащая базой сделки (проверено 04.09.2026). То есть цифру формирует банковский документ, а не отчёт оценщика.

Квартира в «закрытом районе» — ВНЖ по недвижимости не дадут? Зависит от того, где объект. Опубликованный акт, закрывающий первичную подачу на ВНЖ, один — объявление от 19.10.2022 по десяти районам Стамбула (проверено 05.09.2026); в нём семь исключений, и они проверены дословно — среди них члены семей граждан Турции и обладателей Mavi Kart, собственники, получившие объект до даты ограничения или имеющие договор предварительной продажи, обладатели действующего ВНЖ при продлении или смене типа, студенты местных вузов, пациенты на стационарном лечении и подающие по основанию инвестиций (ст. 31/1(j)). Для Антальи и Алании такого опубликованного акта нет (проверено 05.09.2026) — там встречается практика отделений, но нормы, на которую можно сослаться, за ней нет. Перечень 1169 махалле, который в чатах называют «списком закрытых районов», касается регистрации по временной и международной защите и смены провинции лицами под защитой, а не выдачи ВНЖ (проверено 05.09.2026). Вывод для владельца: адрес проверять нужно, но утверждение «квартира в закрытом районе блокирует ВНЖ по недвижимости» как общее правило опубликованной нормой не подтверждается.

Что будет с ВНЖ, если продать квартиру? Справку о сохранении права собственности по проданному объекту получить невозможно — а она обязательна при продлении (проверено 04.09.2026). Само разрешение при отпадении условия аннулируемо: Закон № 6458, ст. 33/1(a) — не выдаётся, выданное аннулируется, истёкшее не продлевается (проверено 06.09.2026). При этом срока на смену основания после продажи в законе нет — такой нормы нет, проверено, как нет и штрафа именно за непереход на другое основание (проверено 06.09.2026, по ст. 32, 33 и 102 Закона № 6458). Читать это надо не как «время есть», а как «защищённого времени нет»: практический вывод прежний — смену основания планируйте до сделки.

Что даёт этот ВНЖ для гражданства? Стаж для натурализации — пять лет непрерывного проживания, считая назад от даты подачи (проверено 06.09.2026), Закон № 5901, ст. 11/1(b). Туристический и студенческий ВНЖ в этот стаж не идут (проверено 06.09.2026), TVK Uygulama Yönetmeliği, ст. 71/1(ç). Отсутствие свыше шести месяцев за границей — или свыше шести месяцев в Турции без действующего ВНЖ — прерывает стаж и обнуляет весь предшествующий период (проверено 06.09.2026). Засчитывается ли в стаж именно ВНЖ по недвижимости, мы не публикуем: этот вопрос не подтверждён, разбирайте свой случай индивидуально.

---

Как проверить актуальность

Основная фактура статьи проверена 04.09.2026; блок про закрытые районы и полный перечень исключений стамбульского объявления — по документам goc.gov.tr 05.09.2026; реквизиты поправки о пороге, сроки выдачи ВНЖ, последствия продажи объекта, вопросы долей и лимита разрешений на объект, а также стаж для гражданства — 06.09.2026. Каждое утверждение помечено своей датой. Следующая перепроверка — не позднее 06.12.2026 либо сразу после обновления перечня требований Göç İdaresi, если оно произойдёт раньше.

Ключевые первоисточники, по которым проверяется каждое утверждение выше:

• Перечень требований к пакету документов по краткосрочному ВНЖ (раздел «b» — недвижимость), где стоит сама сумма порога: e-ikamet.goc.gov.tr.
• Закон № 6458 (YUKK), ст. 23, 31, 32, 33 и 102 — запас срока паспорта, норма-делегирование и срок краткосрочного ВНЖ (ст. 31/2 и 31/6), правила при отпадении условий выдачи (ст. 33/1(a)) и раздел административных штрафов: mevzuat.gov.tr.
• Закон № 7533 от 21.11.2024 (ст. 35) — поправка, которой в ст. 31 Закона № 6458 добавлена часть 6; опубликована и вступила в силу 30.11.2024 (проверено 06.09.2026). Номер выпуска Resmî Gazete в тексте закона не приводится и здесь не публикуется.
• Uygulama Yönetmeliği (RG 17.03.2016, № 29656) — документы, сособственники (md. 28/3), срок рассмотрения (ст. 22/2), запас срока паспорта (ст. 23/1(a)) и сроки ВНЖ (ст. 27 — не более года для kısa dönem, расходится с законом).
• TKGM, объявление о DAB при приобретениях иностранными физлицами: tkgm.gov.tr.
• Перечень 1169 махалле (объявление от 30.06.2022): страница goc.gov.tr/mahalle-kapatma-duyurusu-hk2 и сам файл Kapali_Mahalleler-31082022.xlsx. Касается регистрации по временной и международной защите и смены провинции лицами под защитой; выдачи ВНЖ не касается (проверено 05.09.2026). Действующая публичная редакция файла — 31.08.2022 (проверено 04.09.2026), обновиться может без анонса.
• Объявление от 19.10.2022 (действует с 20.10.2022) по десяти районам Стамбула — единственный опубликованный акт, закрывающий первичную подачу на ВНЖ; в нём семь исключений, включая подающих по основанию инвестиций (ст. 31/1(j)) (проверено 05.09.2026). Публикуется в разделе объявлений goc.gov.tr.
• Закон о гражданстве № 5901, ст. 11/1(b) — пять лет непрерывного проживания для натурализации (проверено 06.09.2026): mevzuat.gov.tr.
• TVK Uygulama Yönetmeliği, ст. 71 — какие основания не признаются действительным проживанием (п. «ç»: туризм, обучение, лечение, убежище, сопровождение учащегося ребёнка) и как перерывы влияют на стаж (пп. «b» и «c») (проверено 06.09.2026).
• Объявление Göç İdaresi по десяти районам Стамбула — семь исключений в закрытом перечне: goc.gov.tr/istanbul-ilindeki-yabancilarin-ikamet-izni-basvurulari-hakkinda (проверено 05.09.2026).

Отдельное предупреждение, которое стоит перечитать перед сделкой. Сумма порога закреплена не законом, а ведомственным перечнем требований Göç İdaresi: закон лишь передаёт определение характера и стоимости объекта Министерству — ст. 31, часть 6 Закона № 6458, добавленная Законом № 7533 и действующая с 30.11.2024 (проверено 06.09.2026). Значит, порог может измениться без поправки в закон — без законопроекта, без голосования и без переходного периода, просто новой редакцией перечня на сайте ведомства. Проверяйте раздел «b» перечня на e-ikamet непосредственно перед сделкой и перед подачей, а не по статье месячной давности — включая эту.

Что дальше

• Разобрать свой случай, посчитать бюджет и собрать пакет — консультация по ВНЖ в Турции.
• Если объект в Стамбуле, Анталье, Алании или Мерсине — закрытые для ВНЖ районы Турции: как проверить адрес и какая норма к нему относится.
• Если жильё дешевле порога — туристический ВНЖ: условия, доход, подводные камни.
• Если уже пришёл отказ — что делать после отказа и когда подавать снова.

---

Материал носит справочный характер, подготовлен по открытым первоисточникам на 06.09.2026 и не является юридической или миграционной консультацией. Практика отделений İl Göç İdaresi различается по провинциям и меняется во времени; статья не гарантирует результат подачи и не заменяет разбор конкретной ситуации со специалистом.