ВНЖ за покупку недвижимости и инвестиции в 2026: где дают и сколько вложить

ВНЖ за покупку недвижимости в 2026 году дают Сербия, Черногория, Турция, Болгария и ОАЭ, а Малайзия — только в составе программы MM2H. В ЕС выбор сузился: Испания закрыла инвестиционный ВНЖ полностью, Португалия и Венгрия убрали из своих программ прямую покупку жилья. Ниже — пороги по 13 странам, разница между ВНЖ за квартиру и «золотой визой» и страны, где за инвестиции ещё дают гражданство.

В каких странах дают ВНЖ при покупке недвижимости

Из 13 стран, с которыми работает Parallax, покупка жилья сама по себе ведёт к ВНЖ в пяти. Ещё в одной, Малайзии, жильё входит в пакет условий программы MM2H, а в остальных отдельного основания нет или оно закрыто.

• Без минимальной стоимости: Сербия — подходит квартира или жилой дом, в котором вы живёте. Дубай — ВНЖ инвестора на 2 года независимо от цены объекта, если он в единоличной собственности.
• С порогом: Черногория — налоговая база объекта от €150 000, Турция — от USD 200 000 на дату покупки, Болгария — от 600 000 лв. В ОАЭ объект от AED 2 000 000 даёт уже Golden Visa на 10 лет.
• В составе другой программы: в Малайзии участник MM2H обязан купить жильё и одновременно держать депозит в местном банке.
• Нет основания: Испания, Португалия, Венгрия, Италия и Хорватия; в Словении закон допускает ВНЖ по другим обоснованным причинам на усмотрении органа, но покупка недвижимости сама по себе основанием не названа. По Молдове основания для ВНЖ за недвижимость в официальных источниках мы не нашли.

ВНЖ за квартиру и «золотая виза» — разные статусы. Первый обычно краткосрочный и продлевается, пока сохраняется основание: в Сербии разрешение выдают на срок до 3 лет, в Турции — не более чем на 2 года за раз. Золотая виза — долгосрочный статус за крупное вложение. Если покупка недвижимости не входит в планы, другие основания по тем же странам собраны в обзоре куда переехать из России.

ВНЖ за недвижимость и инвестиции: 13 стран в одной таблице

Сводка по 13 странам на октябрь 2026 года: даёт ли ВНЖ покупка жилья, есть ли инвестиционная программа и в каком она статусе. Суммы указаны в валюте закона; пересчёт в евро приведён только для Болгарии, где действует фиксированный курс лева.

ВНЖ за покупку недвижимости по странам

ОАЭ: два статуса за один объект

В Дубае владелец недвижимости может получить ВНЖ инвестора на 2 года независимо от стоимости объекта; при совместной собственности доля заявителя должна стоить не меньше AED 400 000. Раньше для этой визы требовалась стоимость от AED 750 000; правило Земельного департамента действует только в Дубае.

Golden Visa через недвижимость требует объекта (одного или нескольких) стоимостью от AED 2 000 000 на дату покупки; если объект в ипотеке, условия для заявки уточняют в Земельном департаменте. По данным Земельного департамента Дубая, GDRFA и офиса резидентов Абу-Даби, виза выдаётся на 10 лет с продлением. В Абу-Даби подходит и строящееся жильё, если застройщику уже выплачено не меньше AED 2 000 000; для Дубая официальная страница про off-plan ничего не говорит. Порядок подачи разобран в статье о Golden Visa ОАЭ, варианты сопровождения — на странице ВНЖ ОАЭ.

Турция: ВНЖ по тапу от 200 000 долларов

Купленное жильё даёт краткосрочный ВНЖ, если на дату приобретения оно стоило не меньше USD 200 000 в лирах; объект должен использоваться для проживания, а не сдаваться в аренду. Разрешение выдают каждый раз не более чем на 2 года. За длительное отсутствие в Турции ВНЖ могут аннулировать или не продлить.

Квартира дешевле порога ВНЖ по недвижимости не даёт, но тапу (свидетельство о собственности) подтверждает адрес при подаче на туристический ВНЖ по доходу. Туристический ВНЖ при этом не выдаётся автоматически, и в чатах это хорошо заметно.

«По тапу икамет выдают, а по туристическому — как повезёт»

— из опыта заявителя, июль 2026

Порог и продление подробно — в статье о ВНЖ Турции по недвижимости и на странице ВНЖ Турции.

Черногория: порог 150 000 евро с 17 января 2026

С 17.01.2026 стоимость объекта для ВНЖ по недвижимости в Черногории подтверждают решением общины о налоге на переход права собственности, и налоговая база должна быть не меньше €150 000. Для граждан ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии это требование не действует. ВНЖ, выданные до поправок, продлевают по прежней редакции закона, без нового порога.

«Теперь ВНЖ по недвижимости можно получить только при стоимости больше 150 тысяч евро»

— из опыта заявителя, май 2026

ПМЖ в Черногории можно получить после 5 лет непрерывного проживания по ВНЖ; среди условий — черногорский язык на уровне базового общения. Пакет документов и сроки — на странице ВНЖ Черногории.

Сербия: ВНЖ за квартиру без минимальной стоимости

Закон об иностранцах Сербии прямо называет собственность на недвижимость основанием для временного пребывания. Подходят квартиры и жилые дома, в которых иностранец живёт, а минимальной стоимости объекта закон не устанавливает. Разрешение выдают на срок до 3 лет и продлевают, пока основание сохраняется.

После 3 лет непрерывного проживания по ВНЖ можно подать на ПМЖ; допускаются отсутствия до 10 месяцев суммарно или до 6 месяцев за один раз. Другие основания и сопровождение — на странице ВНЖ Сербии.

Болгария: ВНЖ за жильё внутри ЕС

Болгария выдаёт разрешение на продолжительное пребывание иностранцу, который вложил не меньше 600 000 лв. (≈ €306 775) в недвижимость в стране — лично или через болгарскую компанию, где ему принадлежит больше 50%. Сумму оплачивают полностью через болгарский банк, кредитом можно покрыть не больше 25%.

Из стран ЕС в нашем списке это единственный действующий вариант ВНЖ именно за покупку жилья. Инвестиционные основания для ПМЖ в Болгарии устроены иначе — о них в следующем разделе и в статье о ВНЖ и ПМЖ Болгарии за инвестиции.

Малайзия: жильё только в пакете MM2H

Отдельного ВНЖ за покупку жилья в Малайзии нет: недвижимость — одно из условий программы MM2H. Участник обязан купить жильё: в категории Platinum — от RM 2 000 000, Gold — от RM 1 000 000, Silver — от RM 600 000; для SEZ/SFZ сумму определяют правила штата. Продавать объект 10 лет нельзя, кроме случая, когда вы покупаете более дорогой.

Кроме жилья нужен фиксированный депозит: Platinum — USD 1 000 000, Gold — USD 500 000, Silver — USD 150 000, SEZ/SFZ — от USD 32 000 до USD 65 000 в зависимости от возраста. Пасс выдают на 20, 15, 5 и 10 лет соответственно, и он продлевается. Участники младше 50 лет должны проводить в Малайзии не меньше 90 дней в году. Подробнее — на странице ВНЖ Малайзии.

Словения и Хорватия: исключения, а не программы

В Словении отдельной программы ВНЖ за недвижимость или инвестиции нет. Закон допускает временный ВНЖ по другим обоснованным причинам на усмотрении органа, но покупка недвижимости сама по себе основанием не названа.

В Хорватии в закрытом перечне целей пребывания нет ни владения недвижимостью, ни инвестиций. Исключение касается продления: ВНЖ «в другие цели» может продлевать пенсионер старше 60 лет, у которого есть недвижимость в Хорватии, а также его супруг или партнёр.

Золотая виза и ВНЖ за инвестиции без покупки жилья

На 2026 год инвестиционные программы без покупки собственного жилья действуют в ОАЭ, Португалии, Венгрии, Италии и Болгарии (в Болгарии они дают сразу ПМЖ). В европейских программах деньги вкладывают в фонды, компании, облигации или пожертвования; малайзийская MM2H, напротив, требует и депозит, и покупку жилья.

ОАЭ: Golden Visa за депозит или долю в компании

Golden Visa без недвижимости дают за вложение от AED 2 000 000 в банковский депозит или оплаченный капитал компании, срок — 10 лет. Депозит блокируется на весь срок визы. С такой визой можно находиться за пределами ОАЭ дольше обычных 6 месяцев, а минимального срока проживания портал правительства не устанавливает. Статуса ПМЖ как бессрочного права в ОАЭ нет: самые длинные резидентские визы продлеваются.

Португалия: Golden Visa через фонды

Golden Visa (ARI) продолжает работать, но без недвижимости. Действующие варианты:

• от €500 000 в паи португальских фондов, не связанных с недвижимостью: срок фонда — от 5 лет, не меньше 60% активов — в португальских компаниях;
• от €500 000 в капитал португальской компании с созданием 5 постоянных рабочих мест или сохранением 10;
• от €500 000 в научные исследования или от €250 000 в культуру и наследие;
• создание не меньше 10 рабочих мест.

Вложения не могут прямо или косвенно направляться в недвижимость, а держать инвестицию в Португалии нужно не меньше 5 лет. Отдельного запрета для граждан РФ в законе нет: отказать могут лицам под персональными санкциями ЕС. Подробности — в статье о Golden Visa Португалии.

Венгрия: Guest Investor

ВНЖ гостевого инвестора дают за покупку паёв фонда недвижимости, зарегистрированного Национальным банком Венгрии, от €250 000 или за пожертвование от €1 000 000 вузу, который содержит фонд общественного значения. Паи держат не меньше 5 лет, и не меньше 40% чистых активов фонда должны составлять вложения в жилую недвижимость Венгрии. ВНЖ выдают на срок до 10 лет с продлением ещё не больше чем на 10.

Запрета по гражданству закон не устанавливает, но по каждому заявлению миграционный орган запрашивает мнение правоохранительных органов и спецслужб. Разбор программы — в статье о ВНЖ Венгрии через инвестиции.

Италия: Investor Visa

Investor Visa Италии дают за вложение €2 млн в итальянские гособлигации, €500 000 в итальянскую компанию, €250 000 в инновационный стартап или за пожертвование €1 млн на проекты общественного значения. ВНЖ инвестора выдают на 2 года и продлевают ещё на 3 при сохранении инвестиции, а вложение делают в течение 3 месяцев после въезда. Покупки недвижимости в этом перечне нет.

Болгария: ПМЖ за инвестиции

В Болгарии крупные вложения дают сразу постоянное пребывание, а не временный ВНЖ. Основания:

• от 2 000 000 лв. (≈ €1 022 584) в акции или облигации болгарских компаний на регулируемом рынке;
• от 1 000 000 лв. (≈ €511 292) в концессию, паи болгарских коллективных инвестиционных схем или альтернативных инвестиционных фондов;
• от 2 000 000 лв. в капитал компании с сертифицированным приоритетным инвестиционным проектом;
• от 6 000 000 лв. (≈ €3 067 751) в капитал непубличной болгарской компании.

Государственных ценных бумаг в действующем перечне нет, а инвестицию предварительно проверяет Болгарское агентство по инвестициям.

Молдова: статус не подтверждён

По Молдове отдельной действующей программы с фиксированным порогом мы не подтвердили по официальным источникам. Суммы, которые встречаются в обзорах, здесь не приводим: без текста действующего закона опираться на них нельзя.

Гражданство за инвестиции: где его ещё дают

На 2026 год гражданство за инвестиции из этих 13 стран даёт только Турция.

Турция: от 400 000 долларов

Исключительное гражданство Турции дают за одно из вложений:

• покупку недвижимости от USD 400 000 с запретом продажи на 3 года — отметку ставят в тапу;
• депозит, гособлигации, паи фондов недвижимости или венчурных фондов либо взносы в частную пенсионную систему (BES) от USD 500 000 с удержанием 3 года;
• основной капитал от USD 500 000;
• создание 50 рабочих мест.

Порог в 400 000 долларов действует с 13.05.2022, до этого он составлял 250 000. С 12.12.2023 подходят только объекты с оформленной этажной собственностью или участки со строением. На время оформления инвестору выдают ВНЖ по особому основанию (ст. 31/1(j) Закона 6458), и на него не распространяется ограничение «не более 2 лет за раз».

В чатах регулярно спрашивают, нужна ли двойная сумма, если в тапу записаны оба супруга. В официальных источниках, которые мы проверили, прямого ответа нет, поэтому структуру собственности разумно согласовать с юристом до сделки. Как второй паспорт сочетается с российским и о чём нужно уведомить МВД, разобрано в статье о двойном гражданстве.

Где программы гражданства закрыты или их нет

• Черногория — программа экономического гражданства закрыта в 2022 году.
• Болгария — ускоренное гражданство за инвестиции отменено в 2022 году; заявления, поданные до изменений, рассматривают по прежним правилам.
• Молдова — программа отменена в 2020 году, новые заявления не принимают.
• ОАЭ — программы нет: гражданство предоставляют только по представлению дворов правителей, исполнительных советов и Кабинета министров, подать заявление самостоятельно нельзя.
• Португалия — Golden Visa даёт ВНЖ, а не паспорт; с мая 2026 года для натурализации гражданам стран вне ЕС и вне португалоязычного мира нужно не меньше 10 лет законного проживания.

Где ВНЖ за инвестиции и недвижимость закрыли

За последние три года три страны ЕС из нашего списка закрыли инвестиционный ВНЖ полностью или убрали из него жильё.

Испания: закрыто всё с 3 апреля 2025

Испания отменила визы и ВНЖ для инвесторов: статьи 63–67 Закона 14/2013 остались без содержания. Закрыты все варианты — не только недвижимость, но и гособлигации, акции, депозиты и бизнес-проекты. Норма вступила в силу 03.04.2025, через 3 месяца после публикации закона.

Заявления, поданные до этой даты, рассматривают по прежним правилам, а действующие визы и ВНЖ инвесторов сохраняют силу и продлеваются по нормам на дату первоначального разрешения. Какие основания остались для переезда в Испанию, разобрано в статье о том, что пришло на смену золотой визе.

Португалия: недвижимость исключена с 7 октября 2023

С 07.10.2023 Португалия не принимает новые заявления на Golden Visa по прежним вариантам с покупкой недвижимости (включая реконструкцию) и с переводом капитала от €1 млн. Ранее выданные ARI можно продлевать.

Венгрия: вариант с жильём исключён с 30 декабря 2024

Прямая покупка жилья в Венгрии ВНЖ не даёт: вариант с жильём от €500 000 действовал с 01.07.2024 и был исключён Законом LXXXIV/2024 с 30.12.2024.

Что проверить перед покупкой недвижимости под ВНЖ

Большинство проблем, о которых пишут в чатах переезжающих, возникает ещё до подачи — при выборе объекта и оформлении сделки.

Турция: оценка и адрес объекта

Порог для ВНЖ по недвижимости считают по стоимости на дату покупки и по объекту в целом, а не по доле. По опыту заявителей, спорные ситуации чаще всего связаны с оценкой: в чатах обсуждают, совпадёт ли цена в договоре с оценочной стоимостью и не продадут ли скромную квартиру на окраине как объект «под порог». Второй частый вопрос — дадут ли ВНЖ по тапу в так называемом закрытом районе. Как проверить адрес до сделки, разобрано в статье о закрытых районах Турции.

Сербия: нужно ли жить в купленной квартире

Закон говорит о жилье, в котором иностранец живёт. Единого мнения о проверках в чатах нет: одни ссылаются на текст закона, другие предупреждают о последствиях, если полиция придёт по адресу и никого не застанет.

«Везде пишут, что надо прям жить. А если ремонт или отпуск — полиция проверяет?»

— из опыта заявителя, апрель 2026

Порядок, который описывают заявители, выглядит так: сначала регистрация адреса по договору купли-продажи, затем электронная подача и медицинская страховка. Даёт ли такой ВНЖ право работать без отдельного разрешения, в чатах тоже оценивают по-разному, поэтому этот вопрос лучше выяснить до подачи.

Черногория: продление старых ВНЖ

Для ВНЖ по недвижимости, выданных до поправок, порог €150 000 при продлении не применяется. Требования к бумагам при этом стали строже: по опыту заявителей, для продления теперь просят справку о налоге на имущество, её делают за несколько дней. Сроки и типичные ошибки — в статье о продлении боравка.

Ипотека, доли и покупка вдвоём

Условия по кредиту и долям в каждой стране свои. В Дубае ипотечный объект подходит для Golden Visa при наличии письма банка, а при совместной собственности доля для 2-летнего ВНЖ должна стоить от AED 400 000. В Болгарии кредитом можно покрыть не больше 25% вложения. В Малайзии объект по MM2H нельзя продать 10 лет.

Уведомление МВД

Закон обязывает граждан РФ уведомлять МВД о получении ВНЖ или иного документа на постоянное проживание за рубежом. Срок — не позднее 60 календарных дней со дня получения. Распространяется ли обязанность на временные ВНЖ, закон прямо не отвечает, поэтому держатели золотых виз и ВНЖ по недвижимости часто спрашивают об этом в чатах.

Если вы выбираете между ВНЖ за недвижимость и другими основаниями, специалист Parallax может разобрать ваш сценарий: страну, бюджет, состав семьи и путь до ПМЖ.

Частые вопросы